保证保险合同最早出现于十八世纪末、十九世纪初的英国、美国等商业信用发达的国家。在我国，保险公司开办保证保险业务起步较晚，属于一项新的业务。随着业务的拓展，保证保险的各个险种也得到前所未有的发展，主要有汽车消费贷款保证保险、房屋按揭贷款保证保险、质量保证保险、分期付款买卖保证保险、旅游消费贷款信用保证保险等。在目前个人信用制度尚未健全的市场环境下，由于保证保险制度立法的相对缺失、对保证保险基础理论研究的不够深入，加上保证保险制度本身的高风险性，产生了大量的纠纷。出现纠纷较多的主要集中在贷款保证保险合同上。本文主要结合司法实践，对贷款保证保险合同的理论及审判实务作一探讨。首先对贷款保证保险合同的含义、特征作概括性介绍。再结合审判事务，对贷款保证保险合同纠纷在适用中的定性、效力、诉讼主体、案由、抗辩权、代位求偿权、解除权等分歧问题进行探析，提出自己的见解。最后对适用中存在的问题进行根源分析并从立法完善和个人征信体系的建立方面对贷款保证合同制度的完善提出相关建议，以期为当前法院审理此类案件提供理论和实务参考。
随着经济的快速发展，消费信贷体系日益膨胀，涉及分期付款购房或购车等耐用消费品的活动被迅速普及。银行为减少信贷经营风险，而保险公司为拓展业务范围，一种新兴的金融保险产品--保证保险，应运而生。保证保险引入我国以来，（由于1995年实施的《保险法》对保证保险没有明确规定，2009年修订的《保险法》认可这一险种，但仍未明确其内涵和法律性质）理论界和实务界对保证保险的法律性质和法律适用等都存在不同认识。我国从上世纪九十年代起兴起的保证保险业务主要是贷款保证保险业务。贷款保证保险合同涉及关系众多，法律关系比较复杂，在实践中产生了大量法律问题，引发一系列争论，本文针对保证保险中贷款保证保险涉及的法律问题进行如下探析。
一、贷款保证保险合同的含义及特征
贷款保证保险合同，是指由投保人（借款人）向保险人交付保费，保险人按照约定，在投保人不能按照贷款合同的约定归还被保险人（即贷款人，一般是贷款银行）的贷款时，由保险人予以赔付的保证保险合同。贷款保证保险为财产保险的一种形式，其除具有一般财产保险的特征外，还表现为：
1、贷款保证保险合同的主体为投保人（债务人-借款人）、保险人和被保险人（债权人-银行）;在一般的财产保险合同中，投保人经常是为自己的财产投保，这时投保人本身就是被保险人。但在贷款保证保险合同中，虽然债务人是投保人，但受合同保障的是债权人，享有保险利益的也是债权人，因此贷款保证保险合同的被保险人应该是债权人。
2、贷款保证保险合同的标的为贷款合同中的债权。《保险法》第十二条规定：“保险标的是指作为保险对象的财产及其有关利益或者人的寿命和身体。”具体说来，在贷款保证保险合同中，投保人（借款人）与保险人约定，一旦自己不能够按照贷款合同的约定还款，则保险事故发生，由保险人向被保险人（银行）支付保险赔偿金。由于银行领受保险赔偿金是基于其保险人的地位，那么保险标的就应当是银行的财产或财产性权利，实际上就是银行对借款人的债权。
3、贷款保证保险所承保的风险不仅为一般财产保险中的“客观风险”，还是一种信用风险。通常情况下，财产保险合同的目的是为了应对自然灾害和意外事故等所谓“纯客观风险”，对于被保证人信用不良造成的保险责任，在一般财产保证保险中是明确列为除外责任的。然而，保证保险承保的正是被保证人不履约的风险，具有很大程度的主观性。
4、保险人资格的特许性
保险人只有具备合格的资质条件才能开办贷款保证保险业务，并须经国家保险监督管理机构的审批。鉴于保证保险业务的高风险性，国家监管机构都严格控制这种特许经营权牌照的发放。在申请开办保证保险业务时，保险人必须提供相关的资质证明，以证明其具备开展该项业务的实力。
二、贷款保证保险合同若干法律问题分析
由于我国法律对保证保险合同的规定不够细致明确，法官对相关法律问题在认识上还存在较大差异，导致在审理此类案件时，依据不一，结果各异。在司法实践中遇到的争议性问题主要表现在以下几方面：
（一）对贷款保证保险合同性质的理解分歧
贷款保证保险属一种保险业务还是形式是保险而实质是一种担保业务？贷款保证保险中投保人是被保险人还是权利人是被保险人？对保证保险合同进行定性，关系到诉讼各方当事人权利义务的分配和风险承担。“保证说”认为，保险公司的保证行为不是真正意义上的保险，是一项担保业务，其法律关系由担保法调整。保证保险合同在性质上属于保证合同，只不过采用了保险的形式。[1]《关于审理保险纠纷案件若干问题的解释（征求意见稿）》第34条规定，保证保险合同是为保证合同债务的履行而订立的合同，具有担保合同的性质。“保险说”肯定保险公司的保证行为是保险险种之一的保证保险，其所涉及的法律关系由担保法调整，认为“保证保险合同不等于保证担保合同”，[2]也有部分法官主张保证保险不是保证。[3由此可见，保证保险虽然和保证担保有众多的相似之处，但保证保险合同性质上仍是一种保险合同，与保证有本质区别。（1）从行为性质上看，保险合同系双务有偿的商事合同。发生保险事故，保险人承担给付保险金的义务，这一义务是以投保人支付保险费为对价的。而保证是一种单务无偿的民事关系，是债权人和保证人之间订立的担保之债，本质上是由保证人代替住债务人履行债务，债权人并不对保证人承担义务，也不因保证人的保证义务而给付对价。（2）从制度功能上看，保证的功能在于确保债权的实现和债务的偿付。保险的特色功能在于分散风险、消化损失，出发点在于通过社会共济，集众人之力化解债务人无法正常偿还债务的危险。即所谓“无危险则无保险”。尽管该保险最终表现为债务得以偿付，债权得以实现，但应被看做该保险的客观效果，而非保险的本质功能。
（二）对贷款保证保险合同的独立性及效力认定不一
贷款保证保险合同与其基础合同（贷款合同）具有从属性还是独立性，即是否存在主从合同的关系，直接关系到借款合同无效是否保证保险合同无效的问题，对于贷款保证保险合同纠纷案件在实体处理和适用法律方面会产生截然不同的影响。
一种观点认为，贷款合同与保证保险合同存在主从合同的关系，贷款合同为主合同，保险合同为从合同，主合同不能成立，从合同不能有效成立，主合同被宣告无效或撤销，从合同也将失去效力。主合同终止，从合同亦随之终止。最高人民法院在审理中国银行湖南省分行与湘信进出口公司、中保财险有限公司长沙朝阳支公司贷款保证合同案中提出：“保证保险合同具有从属性，本案保证保险合同从属于主合同贷款合同。”[4]另一种观点认为，两者不存在主从性质。保证保险合同虽然以被保险的债权合同为存在前提,但这只是当事人签订保证保险合同的动因,他的效力不受产生被保险债权的合同效力的影响；[5]保证保险合同与贷款合同并存于经济生活中,后者虽是前者的依据,但并不影响两者之间的独立关系和关联性,保证保险合同法律责任有且应有的独立性决定了保证保险合同具有独立性。[6]最高人民法院在其审理的神龙汽车有限公司与华泰财产保险股份有限公司保险合同纠纷一案中却认为保证保险合同具有独立性。在其2001年3月14日作出的（2000）经终字第295号民事判决书中指出:“在保险合同法律关系中,其他民事合同的权利义务虽是保险人确定承保条件的基础,但其不能改变两个合同在实体与程序上的法律独立性,其他民事合同与保险合同之间不存在主从关系。”[7] 笔者同意第二种观点，贷款合同是保证保险合同的基础合同，保证保险合同以贷款合同的存在并生效为前提，虽然贷款合同是保险人在保证保险合同中确定承保条件和保险标的依据，但是这并不改变两者之间的独立关系和关联性，二者不具有主从性质。因为贷款合同的效力并不当然影响保证保险合同的效力，贷款合同被确认无效或被解除、撤销，只能表明保证保险合同的保险标的消灭，保险人无需承担保险责任。若让保证保险合同的当事人承担贷款合同无效或被撤销、解除的法律后果，显然不公平，保证保险合同也失去了存在的意义；反过来，保证保险合同中保险人的免责事由和依照保险法或合同约定所产生的广泛抗辩权也不受贷款合同的影响，反而能在一定程度上影响贷款合同。因此，保证保险合同与相关的贷款合同并存于经济生活中，因此，在司法实践中处理保证保险合同纠纷的法律依据，应当是《保险法》及相关的保险法律规范，而不是担保法。[8]
（三）案由确定混乱
保证保险合同纠纷案件的案由在司法实践中比较混乱，比如汽车消费贷款保证保险，有的法院将案由定为财产保证保险合同纠纷，有的定为担保合同纠纷。还有因为借款人意外身亡引起的贷款保证保险合同的理赔请求，有法院定为人身保险合同纠纷。笔者认为，上述案由的确定均不准确，此类案件应根据原告请求权的性质结合保证保险合同的内容来确定案由。贷款合同的债权人起诉保险人的，应定为贷款保证保险合同纠纷。对于保险人赔付后，向投保人（债务人）求偿的，由于保险人行使的是代为求偿权，与保证人的追偿权不同，此类案件宜定为保险人代位求偿纠纷，既能体现合同关系，又能反映诉权的性质。
（四）贷款保证保险合同纠纷诉讼主体不明确
由于保证保险合同是一种独立的保险合同，因此在确定诉讼主体上与保证合同有所不同。保证保险合同发生诉讼时，通常涉及两个合同，三方当事人，即贷款合同和保证保险合同，涉及主体为投保人（债务人）、保险人、被保险人（债权人），被保险人（债权人）如何起诉在司法实践中存在争议，有的认为，应以债务人（借款人）为被告，以保险人为第三人；有的主张应以债务人和保险人为共同被告；也有人建议，不应将两个不同的法律关系合并审理，应由债权人依照两个合同分别向债务人或保险人主张权利。笔者认为，保证保险合同所涉及的两个法律关系，三方当事人均体现在一个合同中，两个法律关系又具有关联性，且合同中也分别约定了各自的义务和责任，因此，依照原告的诉讼请求，两个法律关系可以合并审理，也可以分开解决。诉讼主体可作如下选择：一是债权人（被保险人）基于保证保险合同起诉保险人，直接向保险人行使保险金赔付请求权以赔偿其因借款人未还款给债权人造成的损失；债权人也可基于贷款合同直接起诉债务人，但此时案由即为借款合同纠纷而非贷款保证保险合同纠纷了；二是债权人可将保险人列为被告，将债务人（投保人）列为第三人，但不可将债务人列为被告，保险人为第三人，因为这样法律关系混淆，也与现行民诉法有关第三人的规定不符。如债权人起诉保险人但未将债务人(投保人)列为第三人，在有可能涉及借款合同效力无效的情况下，人民法院可依职权追加债务人为第三人。因为合同无效的法律后果直接关系到债务人，债务人与案件的审理结果存在法律上的利害关系，法官在错案追究责任制度的影响下，如可追加可不追加的情形应当追加，以避免因漏列当事人被发挥重审，减少责任风险。三是针对一种特殊情形，如果投保人因意外死亡无法偿还贷款，但债权人基于与保险人的合作关系不起诉保险人而以贷款合同直接起诉投保人的继承人，投保人的继承人也可基于保证保险合同起诉保险人，将保险人列为第三人，如果第三人在诉讼过程中提出独立请求，法院可判决将保险金赔偿给第三人，然后驳回原告诉讼请求。这样既能保障债务的偿还，又能减少诉累。笔者不赞同将将债务人和保险人列为共同被告承担连带责任的方式，因为这样混淆了保证保险与担保合同，且借款人因为债务下落不明的情形较为普遍，保证保险的目的就在于保险人保障因借款人未能偿还债务给债权人造成的损失，如将借款人列为共同被告承担连带责任，保证保险合同的保障功能则失去了意义。
（五）贷款保证保险合同保险人的抗辩权认识差异
贷款保证保险合同既属财产保险合同的一种，又与保证合同有相似之处，目前对贷款保证保险合同中各保险人的抗辩权问题认识有较大差异，有的简单等同于担保人的抗辩，有的认为其兼具保险人和担保人的抗辩权。在贷款保证保险合同中保险人主要有如下抗辩权：
1、基于贷款合同瑕疵提出的抗辩。当贷款合同不成立、无效或者被撤销时，保证保险合同的保险标的消灭，保险人无需承担保险责任，保险人可以行使抗辩权。
2、针对贷款保证保险合同的约定提出抗辩。由于保证保险合同适用保险法的规定，因此，被保险人在主张保险责任时，保险人可依照保险法的有关规定和保证保险合同的约定提出抗辩。贷款保证保险合同一般可以约定如投保人自杀、战争、暴动、核子辐射等事由下保险人享有抗辩权。
3、以贷款合同设定抵押、或者连带责任保证为由的抗辩。笔者认为，贷款保证保险是独立合同，不是从合同，保险责任与贷款合同责任相互独立，只要发生保险事故，被保险人就可以向保险人主张权利，保险人以担保法第二十八条提出抗辩的，不应支持。另外，对于保证人来说，其在给付保险金后，依法取得代位求偿权（下文论述），故不能以设定抵押质押或连带责任保证为由提出抗辩。当然，如果保证保险合同明确约定应首先处置抵押物，不足部分再由保险人按约定赔偿的情形，可以除外。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国家税务总局
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发[2009]91号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局
二○○九年五月十二日
土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 前期管理
第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
第四章 清算审核
第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第五章 核定征收
第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
第六章 其他
第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用） http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9082308.files/n9082306.doc
2.各类附表
http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9082308.files/n9082307.doc
