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活跃市场也需依法行事/秦珏

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 19:57:57  浏览:9935   来源:法律资料网
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活跃市场也需依法行事

秦 珏



近年来,由于房地产市场的疲软,使得市场竞争日益激烈,各商家绞尽脑汁频频使出新招,以求在激烈的市场竞争中立于不败之地。于是乎,在外销商品房的销售中出现了“先租后售”、“售后包租”、“商品房预租”等等促销口号。而这些促销手段,使买卖双方各得其所,利益共享,实际上有利于外销商品房的流通,有利于房地产市场的健康发展。
然而,无论这些营销手段如何出色,操作过程中必须要恪守规范,这样才能真正保障买卖双方的利益。下文就对此作一番介绍。

一、外销商品房先租后售

所谓商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的外销商品房在竣工交付,并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后,采取先出租给承租人使用,而后根据合同约定再出售给承租人的一种促销行为。房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备两个条件,即已经初始登记并取得的房地产权证书和已与物业管理企业订立的物业管理服务合同并已实施管理。符合上述条件,房地产开发经营企业与承租人订立租赁合同,在合同约定的有效期限内,该出租房屋需设定抵押权的,房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押人。在此期间,未经承租人书面同意放弃租后购房权利的,房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人;承租人征得房地产开发经营企业的书面同意,可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人,但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同,并办理变更登记、取得房地产权证书前,不得将房屋转售他人。

二、外销商品房售后包租

所谓外销商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。凡房地产开发经营企业按市场价格出售,以一定租金回报实施售后包租的,所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,并必须提供相应的担保。房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局提出申请,市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。

三、外销商品房预租

所谓外销商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前,与承租预约人签订商品房租赁预约协议,并向承租预约人收取一定数额的预收款行为。房地产开发经营企业投资建造的外销商品房,在办理初始登记,取得房地产权证前,需要预租的,都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局提出预租申请,取得同意预租的批准文件。凡房地产开发经营企业取得了预租批准后,该外销商品房已预售,且预售合同已登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
各种促销手段固然可以促进房地产市场的进一步繁荣,但商家与买家对新的经营方式要加强了解,才能保证自身的利益不受损失。



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新余市再就业小额贷款实施办法(试行)

江西省新余市人民政府


余府发〔2002〕44号

新余市人民政府关于印发新余市再就业小额贷款实施办法(试行)的通知



各县(区)人民政府、管委会,市政府各部门,市直各单位:

现将《新余市再就业小额贷款实施办法(试行)》印发给你们,请遵照执行。


二○○二年十二月三十一日




新余市再就业小额贷款实施办法(试行)



根据《中共中央、国务院关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的通知》的精神,结合我市实际,制定本实施办法。

一、再就业小额贷款的扶持对象

(一)从事个体经营或合伙经营(国家限制的行业除外)的国有企业下岗失业人员、协议保留社会保险关系的人员,国有企业关闭破产需安置的职工,享受最低生活保障且失业一年以上的其它城镇失业人员(以下简称“下岗失业人员”)。

(二)经市再就业领导小组办公室(以下简称市再就业办)认定的各类安置下岗失业人员的非正规就业劳动组织和再就业基地(以下简称“借款实体”)。

二、再就业小额贷款的承办机构和担保组织

(三)再就业小额贷款工作由市再就业办全面负责,市劳动就业服务局具体组织实施。

(四)国有商业银行、股份制商业银行和有条件的城市信用社都要开展再就业小额贷款业务,具体由市再就业办与市人民银行确定的银行承担。承贷银行要简化手续,为申请借款的下岗失业人员提供开户和结算便利。

(五)在市劳动就业服务局建立新余市再就业小额贷款信用担保中心(以下简称担保中心),负责为申请再就业贷款的个人和单位提供贷款担保,并与承贷银行共同负责监督贷款资金的运行和偿还。

(六)下岗失业人员借款担保基金所需资金由市财政安排,经市再就业办审核划入担保中心资金专户。再就业小额贷款的担保资金规模不少于促进就业资金的10%,绝对额不低于200万元。担保最高限额为担保基金的5倍。

(七)承办再就业小额贷款的银行,应在其信贷计划中专门制定再就业小额贷款计划,设立再就业小额贷款专项资金。

三、申请再就业小额贷款的条件

(八)申请再就业小额贷款的个人必须具有民事行为能力,具有一定的资金运作能力,有固定的经营场地和一定的自有资金,从事个体经营的项目属于投资少、见效快、风险小,具有较好收益和还本付息能力。

(九)申请再就业小额贷款的实体必须具有营业执照或企业法人营业执照,有固定生产经营场地和一定数额的固定资产及自有流动资金,其安置下岗失业人员人数必须占其职工总数的30%以上,并签订一年以上的劳动合同,经营项目市场前景较好,具备一定生产技术和经营管理能力,具有较好的收益和还本付息能力。

四、申请借款的推荐和审批程序

(十)再就业小额贷款按照“自愿申请、市劳动就业服务局审查、担保机构承诺担保、承贷银行核贷”的程序进行。

(十一)符合再就业小额贷款条件的个人,凭市劳动和社会保障局颁发的《新余市下岗失业人员再就业优惠证》,向担保中心提出再就业小额贷款的书面申请。申请书内容应包括:个人概况、借款项目及可行性分析、申请借款额及还贷期限、家庭负债和财产情况、社区居委会推荐、街道劳动和社会保障工作站(所)或街道办事处审核意见等。

符合再就业小额贷款的借款实体凭有关证书(认定证书、工商执照等)向担保中心提出再就业小额贷款书面申请。申请书内容应包括:单位概况、借款项目及可行性分析、申请借款额及还贷期限、安置下岗职工人数及比例、单位负责人和财务状况情况、工商税务部门资质证明等。

(十二)市再就业办对申请人是否符合贷款扶持范围及条件予以确认。符合条件的,指导申请人填写《再就业小额专项贷款项目推荐表》。申请人自身具备担保能力的,可自行到承贷银行办理担保手续;缺乏信用担保的,可向担保中心申请借款担保。担保中心应对申请人贷款项目、信用和财务状况进行调查和审核,为其提供担保文件。申请人本人应以家庭财产向担保中心提供反担保。

(十三)申请人凭《再就业小额专项贷款项目推荐表》向承贷银行办理申请借款手续,并提供担保单位的担保文件、申请人及担保单位的近期财务报表等有关文书。

(十四)承贷银行按有关信贷规定进行审核,将审核结果在15日内答复申请人,并抄报市再就业办。对符合贷款条件的,及时办理贷款手续;不符合贷款条件的,要说明理由。

五、贷款额度、期限和利率

(十五)再就业小额贷款额度为:申请人从事个体经营的,每人一般最高不超过2万元;申请人为合伙经营的,按参加合伙的下岗失业人员人数每人可申请2万元的借款,一般不超过6万元;安置下岗失业人员的借款实体申请再就业小额贷款,按吸纳的下岗失业人员每人5000元的标准核定贷款额度,最高不超过50万元。

(十六)再就业小额贷款期限最长不超过2年,到期确需展期的,经担保中心同意继续担保,可按照贷款程序申请展期1次。贷款利息按照中国人民银行公布的贷款利率确定。

(十七)获得再就业小额贷款的下岗失业人员或借款实体,其从事的项目属微利项目的,可向再就业办申请贷款贴息,展期不贴息。贴息资金从市就业补助资金中列支。

六、再就业小额贷款的管理

(十八)再就业小额贷款获得者必须接受贷款银行和担保中心的监督检查和指导,到期还本付息。

(十九)贷款扶持项目所安置的下岗职工,半年后应解除与原企业再就业服务中心的进中心协议和与原企业的劳动关系,并按省政府赣府发[2001]32号文件出中心有关规定享受相应待遇。

(二十)承贷银行和担保中心要对再就业小额贷款获得者执行贷款合同情况和经营状况进行跟踪调查和检查,了解资金运行效果。发现信贷风险时,及时采取应对措施,避免资金损失。

(二十一)由担保中心担保的再就业小额贷款如出现无法收回的情形时,由市再就业办与承贷银行共同审核、共担风险。损失的认定按国家有关规定执行。

七、再就业小额贷款工作职责

(二十二)市再就业办的职责:

1、对再就业小额贷款进行政策宣传解释和指导;

2、负责协调落实再就业小额贷款的担保资金和承担贴息资金;

3、协调处理再就业小额贷款呆、坏帐的确认、核销工作;

4、协调落实鼓励再就业的有关优惠政策。

(二十三)市劳动就业服务局及担保中心的职责:

1、借款人贷款资格初审;

2、具体审核再就业小额贷款担保基金额度;

3、负责审核再就业小额贷款贴息金额;

4、参与审核认定再就业小额贷款形成的贷款损失。

(二十四)承贷银行的职责:

1、对经审核同意的下岗失业人员的再就业小额贷款予以审查;办理保证、抵(质)押手续,并发放贷款。贷款利率按人民银行公布的贷款利率执行,不得上浮;

2、对再就业小额贷款的运作情况进行监控,及时向市再就业办、市劳动就业服务局通报有关情况。

(二十五)企业再就业服务中心和社区居委会的职责:

1、负责审查下岗失业人员借款的申请是否真实,是否符合本办法的规定;并对初审情况和所需的再就业小额贷款数额进行汇总,报市劳动就业服务局审查;指导、帮助再就业小额贷款使用人搞好生产经营,配合协助承贷银行做好催收贷款的工作;

2、对再就业小额贷款申请人按本办法规定进行调查,对符合条件的,向市劳动就业服务局推荐,并在街道劳动和社会保障工作站的领导下,做好再就业小额贷款的各项管理工作。

(二十六)再就业小额贷款借款人的职责:

1、根据自身情况如实申请再就业小额贷款;

2、按规定办理借款保证、抵(质)押手续;

3、按规定使用借款,履行贷款合同,按期付息、还本。

八、其它事项

(二十七)凡领取城市居民最低生活保障金的再就业小额贷款借款人从取得借款之日起6个月后,其所在街道办事处应重新核定其享受城市居民最低生活保障的标准。

(二十八)建立再就业小额贷款联席会议制度。由市再就业办牵头,会同承贷银行、市劳动就业服务局等机构,定期召开再就业小额贷款联席会议,对再就业小额贷款借款人的生产经营、资金运作、付息还本情况进行分析,加强指导、监控和管理,对可能出现的贷款风险及时采取措施加以防范,并向市有关部门报告。

(二十九)对再就业小额贷款回收率高的企业再就业服务中心或社区居委会,给予不超过贷款1.5%的奖励,所需资金从市促进就业资金列支,用于企业再就业服务中心或社区居委会补充再就业小额贷款工作经费。

(三十)县(区)可根据本办法制定具体办法。

(三十一)本办法自颁布之日起施行。





河南省征兵工作若干规定

河南省人大常委会


河南省征兵工作若干规定
河南省人大常委会


(1994年4月28日河南省第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1994年6月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 职责与分工
第三章 兵役登记
第四章 平时征集
第五章 奖励与处罚
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强国防建设,搞好征兵工作,确保兵员质量,根据《中华人民共和国兵役法》和国务院《征兵工作条例》的有关规定,结合本省实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于户籍在本省的公民和本省行政区域内的机关、团体、企业事业单位。
第三条 保卫祖国、抵御侵略是每个公民的神圣职责。依照法律服兵役是公民应尽的光荣义务。 征集合格兵员,是加强军队建设,巩固国防的一项重要工作,是全社会的共同责任。
第四条 征兵工作在上级军事机关和省人民政府的领导下,由省兵役机关组织实施。 省军区、军分区和县(市、区)人民武装部,是同级人民政府的兵役机关。
第五条 各级人民政府及其有关部门和各单位应开展国防教育,提高国防意识,增强公民依法履行兵役义务的自觉性。


第二章 职责与分工
第六条 各级人民政府应加强对征兵工作的领导。
第七条 各级兵役机关,在上级军事机关和同级人民政府的领导下,负责本行政区域的征兵工作和本规定的贯彻实施。

第八条 征兵期间,县级以上人民政府组织兵役机关和公安、卫生、民政、交通、财政、教育、新闻等部门成立征兵办公室。其主要职责是:
(一)贯彻执行《兵役法》、《征兵工作条例》及其他有关政策规定;
(二)拟定兵役登记和兵员调拨、被装发放、新兵运输、征兵经费分拨等计划,并组织实施;
(三)组织各有关部门共同做好征兵工作;
(四)制定保证新兵政治、身体、文化质量的措施,并具体监督指导;
(五)组织新兵交接和运输工作,确保新兵按时起运;
(六)搞好征兵全过程的安全工作,杜绝事故的发生;
(七)了解掌握兵役登记和征兵工作进展情况,及时通报并提出改进措施;
(八)负责接收部队按规定退回的不合格新兵,并认真做好善后工作;
(九)负责统计表的汇总和征兵工作总结;
(十)其他有关事宜。
第九条 县级以上人民政府有关部门应当各司其职,密切配合,协同作好征兵工作。 公安部门负责应征公民政治审查和由于政治原因退回新兵的复查。 县(市、区)卫生部门统一抽调医务人员,组织体检站进行体检和由于身体原因退回新兵的复查。 教育部门应教育适龄学
生响应祖国号召,依法履行兵役义务,并协助兵役机关做好应征公民文化素质的审查。 民政部门负责控制非农业户口应征青年的征集比例,做好入伍新兵的中转接待和义务兵家属的优待工作。 财政部门负责保障兵役登记和征兵工作所需经费的预算以及使用管理,监督征兵经费专款
专用。 铁路、交通运输部门负责新兵运输保障和运输中的安全。 新闻单位应采取多种形式,广泛开展爱国主义、革命英雄主义宣传教育,不断增强全民的国防观念,激发广大适龄青年参军报国的热情。
第十条 乡(镇)人民政府、街道办事处和机关、团体、企业事业单位,应根据县(市、区)征兵办公室的安排和要求,做好本地区、本单位的征兵工作。

第三章 兵役登记
第十一条 每年九月为全省兵役登记、核验月。国家另有规定的除外。
县(市、区)兵役机关应根据上级兵役机关的部署和要求,及时发出兵役登记的通知。
乡(镇)人民政府、街道办事处和机关、团休、企业事业单位,应根据县(市、区)兵役机关的通知,设立兵役登记站,并于兵役登记开始七日以前将登记通知送达适龄男性公民。
第十二条 适龄男性公民,应按照兵役登记通知书的要求,持本人身份证到兵役登记站进行兵役登记,领取《兵役登记证》。 领取《兵役登记证》的适龄男性公民,当年未能入伍的,下年应到原登记站进行核验。
第十三条 适龄男性公民因特殊情况不能到兵役登记站登记、核验的,经县(市、区)兵役机关同意,其家属或所在单位可以代其进行登记、核验。
第十四条 兵役登记站对参加登记的公民进行初步审查后,依法确定其应服兵役、免服兵役、不得服兵役或缓征,并报县(市、区)兵役机关审批。被批准为应征公民的,应填写《应征公民登记表》。
第十五条 乡(镇)人民政府、街道办事处和机关、团体、企业事业单位,应对当年应征公民按照新兵征集条件进行审查,并应按照上级规定的人数比例,择优确定预征对象,经县(市、区)兵役机关批准后,发给《预征对象通知书》。
第十六条 乡(镇)人民政府、街道办事处和机关、团体、企业事业单位,要加强对预征对象的管理教育,发现不符合征集条件的,应及时报县(市、区)兵役机关批准后予以调换。

第四章 平时征集
第十七条 本省每年的征兵人数、范围、时间和要求,由省人民政府、省军区按国务院、中央军事委员会当年的征兵命令执行。
第十八条 征兵工作开始后,由各级征兵办公室组织公安、卫生部门对预征对象进行政审、体检。
第十九条 征兵名单确定后,乡(镇)、街道办事处应张榜公布,接受群众监督。
兵役机关和征兵工作人员应严格遵守征兵工作的法律、法规和规定。
第二十条 在征兵工作中禁止假文凭、假年龄、假户口等弄虚作假行为,禁止应征公民异地入伍。
第二十一条 兵役登记所需经费,由同级财政部门列入地方兵役征集费预算。征兵经费按国家规定由省财政拨给,不足部分由当地财政解决。

第五章 奖励与处罚
第二十二条 预征对象经体检、政审合格因名额限制未被征集入伍的,县级兵役机关应出具证明,有关单位在招工、招生、招干、聘干时,同等条件下应优先招用、录取。
第二十三条 在职职工被征集服现役的,原单位应发给批准入伍当月的全部工资、补贴和年终奖金;是合同制职工的,本人要求顺延原合同期限的,原单位应按服现役年限顺延。
第二十四条 被征集服现役的公民及其家属,应当受到社会的尊重和国家及人民群众的优待。
家居农村的义务兵家属,由乡(镇)人民政府采取平衡负担的办法给予优待。优待的具体办法和优待金的标准,由省人民政府规定。
家居城镇的义务兵家属,生活困难的,由县(市、区)人民政府给予适当补助。
第二十五条 应征公民家属积极支持、鼓励亲属应征,对当地征兵工作起到推动作用的,以及归侨、侨眷积极应征,表现突出的,由所在乡(镇)人民政府、街道办事处、企业事业单位提名,县级以上兵役机关批准,给予奖励。
第二十六条 义务兵在服役期间立功的,县(市、区)、乡(镇)人民政府、街道办事处或原所在单位按有关规定给予奖励。
第二十七条 征兵工作人员在征兵工作中表现突出的,由本级征兵办公室提名,报同级人民政府或兵役机关批准,给予奖励。
第二十八条 县级以上人民政府征兵办公室对征兵工作组织严密,完成任务好,适龄公民无拒绝、逃避兵役,征集的新兵符合条件,没有退兵的,由同级人民政府和兵役机关提名,报上级人民政府和兵役机关批准,给予奖励。
第二十九条 有服兵役义务的公民拒绝、逃避兵役登记,经教育不改的,乡(镇)人民政府、街道办事处应强制其履行兵役登记义务,并可令其缴纳当地一个义务兵全年优待金一至二倍的强制金。 有服兵役义务的应征公民拒绝、逃避征集,经教育不改的,乡(镇)人民政府、街道
办事处应当强制其履行兵役义务,或者令其缴纳相当于当地一个义务兵三年优待金一至二倍的强制金,并作如下处理:城镇待业青年,三年内不予就业登记和介绍就业;农村青年,乡(镇)人民政府、村民委员会三年内不得安排其进乡(镇)、村办企业工作;个体工商户吊销营业执照三年
;国有、集体单位的临时工予以除名;参加招工、招干、招生的,取消其录取资格,并三年内不准参加招考;国家机关、团体、企事业单位的职工应予开除留用察看或者开除公职。
第三十条 有下列行为之一,经教育不改的,由乡(镇)人民政府、街道办事处给予200元以下的罚款;是在职职工的,由所在单位给予行政处分;违反治安管理的,由公安机关给予治安处罚;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)体检时冒名顶替、伪造病史或诈病的;
(二)向兵役机关提供假户口、假年龄、假文凭等虚假证明材料的;
(三)隐瞒违法犯罪行为的;
(四)干涉、阻挠适龄公民参加兵役登记、体检和应征入伍的;
(五)威胁、侮辱征兵工作人员,扰乱征兵工作秩序的;
(六)包庇、纵容适龄公民逃避兵役登记和应征入伍的;
(七)企业、个体工商户招用逃避应征入伍的适龄公民的。
第三十一条 有征集任务的单位无正当理由未完成征兵任务的,征兵办公室因工作存在严重问题造成退兵或拒不接受军队按规定退回不合格新兵的,由同级或上级人民政府和兵役机关给予通报批评;情节严重,造成恶劣影响的,追究单位领导人的行政责任。
第三十二条 征兵工作人员有下列行为之一的,经兵役机关提出意见,所在单位或上级主管部门应给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)为逃避服兵役的提供方便或故意把明显不合格人员征集入伍的;
(二)玩忽职守,泄漏征兵工作机密,造成严重影响的;
(三)利用职权,擅自办理征兵入伍手续的;
(四)为他人出具假政审材料、体检结论及其它虚假证明的;
(五)徇私舞弊、索贿受贿的;
(六)其它违反兵役法律、法规、规章、征兵命令、政策的。
第三十三条 任何单位和个人对征兵工作中的违法、违纪行为,有权向有关部门控告、举报。
第三十四条 罚款使用财政部门规定的票据。 罚款应上交县级人民政府的财政部门。
第三十五条 当事人对有关行政机关依照本规定作出的具体行政行为不服的,可在接到处理决定书之日起十五日内向其上一级行政机关申请复议;对复议决定不服的,可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。对逾期不申请复议,不起诉
又拒不执行行政处理决定的,由作出处理决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第三十六条 女性公民和未满18周岁男女公民的征集办法,依照《兵役法》第十二条的规定和省人民政府、省军区的征兵命令执行。
第三十七条 本规定的具体应用问题,由河南省人民政府征兵办公室负责解释。
第三十八条 本规定自1994年6月1日起施行。



1994年4月28日