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浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题

武志国


　　一、屋顶和外墙面的权属及处分

业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

屋顶和外墙面作为房屋的共有部位，业主对此享有共有和管理的权利，包括用于设置广告位并收益的权利。

二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析

（一）约定的内容

由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值，房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。

约定的类似内容一般为：“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有；小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。

（二）约定的影响

虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益，但是也存在一定的负面影响：首先，前述约定会使待销售的商品房增加了负担，某种程度会降低其销售的吸引力。其次，通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题，即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益，可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益，或发生业主拒交物业费等纠纷，最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。

（三）约定的性质

以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为，实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为，本质上应是一种租赁关系，是债权安排，而不宜认定为权益保留，权益保留更容易被抵触和否定。

（四）约定的效力

屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分，但其收益权可以让与，一般情况下，应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是，上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险：

1、存在被认定为霸王条款而无效的风险

在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中，商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ，中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响，但这并非行政认定或司法认定。

《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定：“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件，包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。

2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险

屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分，业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权，可能被认定为不公平交易。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（试行）第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款，并不导致合同条款的无效，属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准，只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。

3、存在被认定为效力待定的风险

外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有，单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此，房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前，与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。

现实中，房地产开发企业与每一个业主作相同的约定，理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。

（四）约定的完善
国家邮政局


珠江三角洲地区快递服务发展规划（2010-2014年）



前 言

　　依据《中华人民共和国邮政法》（修订）和《广东省邮政业管理办法》，为贯彻落实《邮政业“十一五”规划》、《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》和《物流业调整和振兴规划》，促进珠江三角洲地区快递服务实现跨越式发展，结合本地区快递服务发展现状，编制《珠江三角洲地区快递服务发展规划》。

　　国家出台《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，将珠江三角洲地区改革发展上升到国家战略层面，明确要求构建现代产业体系，其中突出优先发展现代服务业，建设与港澳地区错位发展的国际航运、物流、贸易、会展、旅游和创新中心。《物流业调整和振兴规划》鼓励做大做强快递物流，加快建立快递物流体系。国家邮政局高度重视区域快递物流服务的发展，提出抓紧编制《珠江三角洲地区快递服务发展规划》，促进重点区域快递服务实现又好又快发展。

　　快递服务是现代服务业的重要组成部分，在珠江三角洲地区的产业体系中，快递服务通过加速物品运递和信息传送，有效提高了本地区物流、信息流、资金流的运行效率。编制《珠江三角洲地区快递服务发展规划》，提升本地区快递服务的产业层次、服务水平，对促进珠江三角洲地区产业战略转型升级、外向型经济发展，充分发挥珠江三角洲地区的整体优势，提高辐射引领能力和国际竞争力有着重要战略意义。

　　本规划的范围是，以广东省的广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州和肇庆市为主体，辐射环珠江三角洲区域，并将与港澳地区紧密合作的相关内容纳入规划。

　　本规划期限为2010年—2014年。

　　一、 发展现状与面临的形势

　　（一） 发展现状

　　改革开放30年来，珠江三角洲地区率先开放，开拓进取，实现了经济社会发展的历史性跨越，成为中国经济发展最快、市场化程度最高、发展潜力最大的地区之一。随着经济社会的快速发展，珠江三角洲地区快递服务发展势头强劲，已经形成了多种所有制企业并存、多样化产品互补、多层次服务共生共赢的快递服务产业格局。

　　地区快递服务规模化发展。2008年，珠江三角洲地区规模以上快递企业完成业务收入达70亿元，快递业务量超过2.8亿件，占全国的1/6以上。全省快递网点6000多处，大部分集中在珠江三角洲地区，部分快递企业已将服务网点覆盖到区域外围偏远乡村。

　　区域快递服务吸引力不断增强。国外著名的快递企业纷纷设立地区总部或转运中心，联邦快递公司（FEDEX）在广州白云机场兴建亚太区规模最大的航空货物转运中心，TNT公司将其位于香港的处理中心移至广州，优比速包裹公司（UPS）已将其位于菲律宾的泛亚航空转运中心转移至深圳机场。

　　快递企业软硬件水平显著提升。珠江三角洲地区快递企业管理、技术、服务标准化水平较高，多数能利用互联网技术为客户提供服务，广东邮政速递物流公司（EMS）、民营顺丰速运以及各外资快递企业已成立快递航空公司或拥有服务包机。

　　快递服务产品呈多元化趋势。快递企业不断通过技术创新提高自身的服务水平，从提供单一型的快递服务，逐步向包括普通运输、仓储与配送、进出口代理、通关服务、物流咨询及代收货款等相关增值业务多元化发展，服务层次向高端延伸。

　　行业管理逐步规范。《快递市场管理办法》、《快递服务》标准的发布实施，邮政业统计报表制度在全行业的推行，《广东省邮政业管理办法》的颁布实施，广东省邮政管理部门加强依法监管，指导快递行业协会加强行业自律，推动着珠江三角洲地区快递服务政策法规、市场环境的不断优化。

　　（二） 主要问题

　　珠江三角洲地区快递服务业在快速发展过程中还存在一些问题，主要表现为：

　　市场竞争格局有待优化。跨国快递公司以实力雄厚、技术先进的优势抢滩珠江三角洲快递市场，主攻国际速递业务等高端市场。大量本土快递中小企业经营模式和管理水平不适应企业发展需要,其主要市场为国内客户的普通物品寄递等低端业务，市场竞争激烈。

　　从业人员素质有待提高。快递服务从业人员流动性大，多数快递企业没有建立业务和技能培训制度，专业化、技能型人员紧缺，管理、运营、技术等专业人才匮乏，严重制约了企业的发展。

　　网络资源配置有待整合。少数规模较大的快递企业拥有完善的网络资源，珠江三角洲地区快递网络覆盖面虽广，但企业之间的运营网络资源未实现优化配置。企业快递网络与区域内交通基础设施网络未能有效衔接，影响了快递服务时限和质量的提升。

　　行业发展环境有待优化。本地区快递服务行业管理有待加强，市场准入有待规范，企业分类管理有待完善。相关配套扶持政策有待完备，以进一步解决车辆进城难、发展融资难、企业用地难、空运租舱难等制约快递服务发展的瓶颈问题。

　　（三） 形势需求

　　当前国际金融危机不断扩散蔓延，珠江三角洲地区发展受到冲击，制约本地区服务业发展的深层次矛盾和问题凸显，快递服务作为本地区服务业的重要组成部分，也面临着经济运行困难、产业结构转型、市场竞争激烈等诸多挑战，但总体上珠江三角洲地区经济的快速发展，软硬件设施的不断完善，为该地区快递服务发展提供了有力条件和广阔空间。

　　地区经济快速发展为快递服务发展提供了动力。2008年，全地区实现GDP 2.97万亿元，同比增长12.6%，增幅比广东省平均水平高2.5个百分点，经济增长主引擎作用明显。未来5年，珠江三角洲地区GDP将以高于年均7.7%的速度增长，地区经济快速发展将大幅拉动快递市场发展。

　　战略定位的确定将为快递服务创造旺盛的需求。珠江三角洲将定位于世界先进制造业和现代服务业基地，并形成全国重要的经济中心，成为带动全国发展更为强大的引擎。这一战略定位的确定，地区制造业和现代服务业将进一步发展，尤其是电子制造、电子商务的发展，将给快递服务市场带来更旺盛的需求。

　　毗邻港澳东南亚的地缘优势为快递服务外向型发展提供了便利。珠江三角洲地区快递业务收入中40%以上是国际及港澳台业务，外向型快递服务特点显著。随着《内地与香港（澳门）关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）的签订及广东与东盟《合作备忘录》的签署，珠江三角洲地区对外合作的地缘优势进一步显现，粤港澳合作大力推进、大珠江三角洲合作成效显著、与东盟的贸易快速增长、经济一体化逐渐形成，为珠江三角洲地区快递服务向外延伸提供了便利。

　　完善的交通运输和信息化设施为快递服务发展提供了重要的基础保障。珠江三角洲地区的交通运输设施基础较好，公路、铁路、水路、航空等条件便利，为快递服务提供重要的支撑。本地区电子信息产业居全国前列，先进的电子信息技术将有力促进快递服务技术的提升。

　　高效便利的协调机制和体系为快递服务发展创造了有力政策环境。珠江三角洲九市同属广东省管辖范围，各市有明确的定位，广州将成为区域性现代服务业中心、国际商务会展中心、亚洲物流中心、国内先进制造业基地、华南科技创新中心；深圳将成为全国高新技术产业基地。本区域将大力推进城市规划、基础设施、产业发展、生态环保一体化，区域协调更易展开，将有力推动本地区快递服务发展。

　　二、 指导思想与发展目标

　　（一） 指导思想

　　深入贯彻落实科学发展观，按照《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《物流业调整与振兴规划》的总体部署，着眼于满足本地区社会经济快速发展及居民生活水平日益提高的需求，以服务区域经济社会发展和实现产业做大做强为目标，依托区域开放的现代综合交通运输体系和地缘优势，以改革创新为动力，以信息技术为支撑，以优化网络布局为手段，以扶优做大企业为主线，积极营造有利于快递服务发展的政策环境，构建功能齐全、运行高效的现代快递物流服务体系，继续保持珠江三角洲快递服务的领先优势，实现快递服务全面、协调与可持续发展。

　　（二） 发展目标

　　加快提升快递服务产业层次，推进传统服务方式向现代服务方式转变，率先引导快递企业加快进入制造业供应链服务领域，率先促进快递服务与电子商务融合发展，率先推动珠江三角洲快递服务实现一体化、协同化、国际化。建立完善的城乡快递服务网络，构筑区域协调、辐射海外的高效、快速、安全的快递服务平台。推进国有快递企业进一步发展，做优做精一批具有竞争优势、有特色的快递企业。提升快递服务的信息化、标准化、规范化水平，增强服务能力，提高运行效率。逐步建立市场有序、管理有效的监管体系，促进发展政策环境的进一步优化，创造公平有序的市场竞争环境。

　　——经济与社会效益指标。保持珠三角地区快递行业高速增长，到2014年，快递服务收入超过240亿元，年均增长速度达到23%。做大做强邮政速递物流。培育出年收入超过百亿元的总部型快递企业。每年创造就业岗位8000个以上。

　　——服务质量指标。珠江三角洲中心城市（市区）全面实现“12小时送达”，快递服务时限准时率95%以上。申诉受理率达到100%，申诉处理满意率达到95%以上。快递服务公众满意度达80分以上。

　　——服务能力指标。通过《快递服务》标准达标验收的企业比重增加到80%以上。快递企业从业人员持证上岗率达到60%以上。快递企业信息化水平显著提高。

　　三、 主要任务

　　（一） 提升产业层次，促进结构优化

　　推动快递企业与生产、商贸企业互动发展，优化调整快递基本业务与电子商务配送、供应链管理等新业务的协调发展。鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包产品配送功能，整合快递服务资源，促进供应链各环节的有机结合，加速推进传统服务方式向现代服务方式转变。引导快递企业加快进入制造业供应链服务领域，承接电子商务配送服务，大力发展信息流、资金流、实物流“三流合一”业务，推进快递服务和电子商务融合发展，加强快递服务与多种运输方式的融合，积极拓展服务领域，将服务范围向上游产业延伸，建立高效、安全、低成本的快递服务运输系统，为快递服务专业化运作与管理提供条件。鼓励企业抓住珠江三角洲地区城乡一体化发展机遇，促进农村快递发展。

　　（二） 扶持骨干企业，鼓励兼并重组

　　推进珠江三角洲邮政速递物流改革，做大做强邮政速递物流，进一步发挥国有企业的影响力、带动力和核心竞争力，充分发挥邮政企业的骨干作用，引领快递市场快速发展。鼓励快递企业之间资源共享，做到优势互补，发挥整体竞争优势。推动快递企业联合打造合作发展的共同体，提高技术水平，提高整体竞争力。鼓励中小快递企业加强信息沟通，创新物流服务模式，加强资源整合，满足多样性的快递需要。加大对快递企业兼并重组的政策支持力度，缓解当前快递企业面临的经营困难，鼓励快递企业通过参股、控股、兼并、联合、合资、合作等多种形式进行资产重组，培育一批服务水平高、竞争力强的大型现代快递企业。

　　（三） 加强区域合作，构建开放格局

　　进一步发挥“窗口”作用，搭建粤港澳台合作、泛珠江三角洲区域合作、中国-东盟合作等重要平台。借助CEPA的深入实施和服务业扩大对港澳开放在广东先行先试，加强粤港澳快递服务合作。以对台“大三通”为契机，加强与台湾快件往来的通道建设，为快递企业开发与台湾之间的贸易合作创造政策条件。充分利用中国与东盟共建自由贸易区的机会，实施快递服务“东盟开拓战略”，构建快递服务发展的外围合作平台。大力推进对内对外开放，全面加强与世界主要经济体的快递业务交流，鼓励有条件的企业“走出去”从事国际快递业务，在国外建立生产基地、营销中心、研发机构。主动参与国际分工，提升对外资的利用水平，建立全方面、多层次、宽领域、高水平的开放合作新格局。

　　（四） 统筹网络规划，完善流转场站

　　依托开放的现代综合交通运输体系，遵循政府推动、市场主导，资源共享、优势互补，协调发展、互利共赢的原则，优化快递资源配置，优化重点城市、区域的快递网络布局。规划建设广州、深圳为华南地区快递服务中枢城市、快件集散地、快递服务信息中心，规划建设东莞为珠江三角洲地区快件集散地、分拣中转中心，规划建设佛山、珠海、中山、惠州、肇庆、江门为快递服务省内一级转运中心，规划建设环珠江三角洲地区为快递服务集散节点。各市要根据本地的发展定位、产业特点、发展水平、市场需求等，完善快递网络布局。

　　加强与交通管理部门的沟通和协调，在珠江三角洲地区物流园区（中心）布局规划中纳入快递服务相关内容，统筹布局与建设物流园区快递服务集疏功能区，实现“集散一体化”，实现园区内基础设施建设集聚化、集约化和功能化。充分依托公路、水路、轨道交通以及航空运输枢纽，建立快递服务中转场站，在枢纽布局中纳入快递服务流转功能区，充分利用各种运输方式覆盖面广、频率高、运输成本低等优势，实现“枢纽中转一体化”与“交通运输一体化”。

　　（五） 促进研发应用，提高科技水平

　　推动快递企业采用先进科学技术，提升自动化、标准化、信息化应用水平，鼓励企业采用集装单元、射频识别、货物跟踪、自动分拣、立体仓库、配送中心信息系统等物流新技术，降低劳动强度，提高处理效率，提升服务水平。加快对《快递服务》标准的推广工作，鼓励快递企业技术改造、标准升级。积极推进快递企业信息化建设，加快快递服务公共信息平台建设，扶持一批快递信息服务企业成长。充分利用珠江三角洲地区高校在教学、科研方面的优势和特色，创办珠江三角洲地区快递服务和技术的研发、培训基地。

　　（六） 强化行业管理，完善监管机制

　　贯彻落实《邮政法》、《广东省邮政业管理办法》、《快递市场管理办法》等政策法规，加大宣传力度，制定相关配套实施办法，逐步完善市场准入、快递企业备案管理制度，明确经营者的从业条件与经营范围，对快递企业进行分类管理，加强执法监督，强化行业自律，规范市场行为，建立公开公平、竞争有序的市场环境。积极配合相关部门，做好快递物品安全监管工作。创新监管手段，探索对空港快递作业场地、快递园区等重点区域的集中安检方式。落实寄递物品安全责任制，引导快递企业履行“服务安全”承诺。制定完善2010年广州亚运会寄递物品安全监管方案。

　　四、 重点工程

　（一） 快递服务与制造业、电子商务联动发展工程

　　积极引导快递企业大力发展样品配送、供应链服务、电子商务配送、一体化物流、分销配送、邮政金融及代理代办业务，指导和促进制造厂商、邮购商、电子商务企业改造现有业务流程，实现物流分离外包，通过专业化的快递服务提高企业服务质量、效率和效益。推动快递企业加强与电子商务网站合作，为企业搭建与阿里巴巴、淘宝网等网购企业合作的平台，不断优化业务结构，提升服务水平，实现互利共赢，同时加强快递企业与相关企业合作模式的监管，制定鼓励合作发展的相关优惠政策。组织实施一批快递企业与制造业、电子商务企业联动发展的示范工程和重点项目，促进三者有机融合、联动发展。

　　（二） 快递中转枢纽建设工程

　　依托规划建设中的港口、铁路、公路货站、机场等交通运输设施，重点解决各种交通枢纽相互分离带来的快件在运输过程中多次搬倒、拆装等问题，促进快递服务基础设施协调配套运行，实现快递服务与多种运输方式“无缝对接”，推动各种运输方式对快递服务的优先搭载。将广州白云机场、深圳宝安机场建设成为珠江三角洲地区快递服务重要的航空港，大力发挥香港机场对国际快递服务的中转潜力；借助东莞优越的地理位置、发达的公路交通，建设成为区域内重要的中转中心；借助港珠澳大桥的便利，在“江中珠（江门、中山、珠海）都市圈”和粤西地区规划建设一批快递服务多式联运中转场，大力提高对铁路资源的应用，在广州新客站、深圳龙华新客站等铁路枢纽开辟快递服务处理场地和快速通道；探索在高速公路服务区专设“快递服务集疏功能区”。

　　（三） 粤港澳台邮件快捷通道工程

　　建立粤港澳快件监管协调机制，推动海关电子口岸建设。快递企业应建设相应软硬配套设施、加强业务操作的规范管理，行业主管部门应按照国家安全与国家税收相关法律与政策，强化监管，为实现快捷、安全的出口通关创造条件。优化珠江三角洲地区快递监管中心的总体布局，对广州、深圳、珠海、江门、汕头、湛江等重点通关口岸建立统一的快件监管中心，对出入境快件进行实时监管，确保寄递物品安全的同时，提高通关速度。支持有条件的快递企业开展对台直航包机，推进粤台快件往来的快速发展。

　　（四） 区域城际快递、同城快递配送工程

　　鼓励企业依托“大交通”平台，综合利用社会运输资源，积极争取快递服务搭载珠江三角洲城际轨道交通网络，加强深度合作，在节点城市的“一小时生活圈”范围内实现快递服务当日限时送达，进一步提高珠江三角洲快递服务效率。鼓励企业依托区内铁路、高速公路和区域快速干线网络，应用现代物流管理技术，适应电子商务和连锁经营发展的需要，在各城市发展面向流通企业和消费者的社会化、专业化同城配送，促进流通的现代化，扩大居民消费。推动建立快件优先配舱、优先安检、快速通关的“绿色通道”，鼓励利用社会航空运力进行800公里以上快件运输。加强协调，解决城市快递、配送车辆进城通行、停靠和装卸作业问题，完善城市快递配送网络。

　　（五） 快递服务信息化工程

　　推动快递企业自动化、信息化、网络化的建设，建立全省公路、铁路、航空运能信息系统，实现地区之间、企业之间快递服务的信息共享。加快构建与商务、金融、税务、海关、检验检疫、交通运输、铁路运输、航空运输、工商管理等政府部门的快递服务管理和服务公共信息平台。积极实现企业信息平台与海关电子口岸的衔接，为便捷通关提供技术保障。鼓励快递企业开展信息发布和信息系统外包等服务业务，充分利用社会专业化资源，降低企业经营成本，提高经营效益。建立完善快递服务信息化应急管理系统，提高快递服务应急调度能力。

　　五、 政策措施

　　（一） 健全协调机制，完善发展环境

　　加入“珠江三角洲区域经济一体化发展协调委员会”中的城市、交通、产业、信息化等专项协调小组，建立快递服务联席会议制度和联动工作机制。制定配套扶持政策，协调解决快递车辆进城、企业融资、设施用地、航空运能、快件通关、税费优惠等问题。建立统一的监管机制，构建相互共享的监管信息平台。制定统一的监管标准，实施相关许可证互认制度，协同推进一体化应急机制建设。

　　（二） 依托地方政策，完善行业规划

　　按照《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出的“构建现代产业体系，优先发展现代服务”要求，结合国家及省有关促进企业生产、扩大社会就业等方面的政策精神，将快递服务列入“拓展生产性服务业”、政府鼓励发展的重点产业，作为重点发展任务融入省“十二五”规划。在珠江三角洲地区交通基础设施一体化、运输一体化、信息化建设一体化规划的基础上，编制快递服务流转场站规划，落实快递服务重点工程项目，为珠江三角洲地区物流、会展、电子商务等现代服务业的发展奠定坚实基础。

　　（三） 建立培训机制，培育专业人才

　　鼓励快递企业强化人才是第一资源理念，发挥区域优势，积极引进港澳台等地高层次快递、物流专业经营管理人员，大力度集聚和培育高水平快递物流专业技术人才。努力发挥职业技能鉴定机构作用，引导和支持快递企业组织员工参加职业技能培训、考试、持证上岗，并不断提高从业人员技术等级，不断增加现代快递企业发展急需、紧缺的专业化、技能型管理和操作人才数量。积极推动珠江三角洲地区快递企业和职业院校联合协作，以委托培养、订单式招生等灵活方式开展快递企业从业人员的各类职业教育和在职培训，大幅度提高快递从业人员的整体素质。

　　（四） 加强行业自律，提高服务水平

　　快递行业协会应依照相关法律法规，制定快递行业规范，加强行业自律，充分发挥协会在行业协调、政策研究、行规行约制定、专业技术职称评定等方面的作用，规范行业行为、维护行业秩序、协调会员利益、促进公平竞争，保障快递服务的健康发展。建立珠江三角洲地区快递服务质量评价体系，开展快递企业服务质量等级评定活动，督促企业不断优化操作流程，提高服务质量。鼓励快递企业全面达到《快递服务》标准，提供优质的承诺服务。指导行业协会展开会员企业间的学习交流，实现优势互补、互利共赢。