关于整顿和规范房地产市场秩序的通知
建设部 国家计委 国家经贸委、财政部、国土资源部、国
建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知
建住房[2002]123号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、各直属机构：
近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、提高认识，加强领导
整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。
整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治、重在治本。
整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。
建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。
二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为
各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定。
（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为
各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。
房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。
未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。
未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。
（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为
要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。
各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。
商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为
《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。
已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。
各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。
（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关
各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。
（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为
要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。
要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。
各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。
房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。
（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为
各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。
房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
（七）完善相关制度，规范中介行为
加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。
房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。
各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。
三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立
要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。
各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。
推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。
各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。
各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。
四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识
各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体,特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。
五、转变政府职能，实行政务公开
各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。
要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。
各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。
中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国国家经济贸易委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国国家工商行政管理总局
中华人民共和国监察部
二○○二年五月二十三日
苏州市汽车维修与配件经营行业管理办法
江苏省苏州市人民政府
苏州市人民政府令第14号
《苏州市汽车维修与配件经营行业管理办法》，已经市长办公会议讨论通过，现予发布施行。
市长 章新胜
一九九五年九月三十日
苏州市汽车维修与配件经营行业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强汽车维修与配件经营的管理，维护汽车维修与配件经营市场秩序，保证汽车维修质量，保障车辆安全运行，根据国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事汽车、摩托车等机动车的修理、维护、专项修配和汽车（摩托车）配件经营的单位和个人，均须执行本办法。
第三条 苏州市和各市交通主管部门负责汽车维修的行业管理，并会同工商、物资、标准计量等部门对本市的汽车配件经营实行规划、协调、监督等管理工作。苏州市和各市汽车维修行业管理处（所）具体负责本办法的实施。
第四条 工商、税务、公安、物价、标准计量、物资等部门，应当按照各自的职责分工，对汽车维修与配件经营进行监督管理。
第五条 汽车维修与配件经营的单位和个人必须合法经营，保证质量，价格合理，公平交易，服务用户，保证维修后车辆性能良好，安全可靠。
第二章 开业与歇业
第六条 开办汽车维修业务的单位和个人，应当持有效证件向所在地汽车维修行业管理处（所）申请领取《汽车维修许可证》，凭许可证向工商行政管理部门申请开业登记。
开办配件经营业务的单位和个人，必须向汽车维修行业管理处申领《经营汽车配件技术条件合格证》。
第七条 汽车维修行业管理处（所）应当在接到申报材料之日起十五日内审核完毕。技术条件合格的，根据审核的类别发给《汽车维修许可证》或者《经营汽车配件技术条件合格证》，技术条件不合格的不予办理说明理由。
第八条 开办汽车维修业务的单位和个人按规模和技术条件分为三类：
（一）一类：可以从事汽车大修、总成大修、各级维护和小修；
（二）二类：可以从事汽车各级维护和小修；
（三）三类：可以从事汽车专项修理（车身、涂漆、蓬、套、座垫及内装饰、电器仪表、蓄电池、汽车空调机、暖风机、水箱、散热器、油箱、轮胎修补、玻璃安装、汽车清洗、高压油泵、喷油嘴、曲轴修磨、气缸镗磨等）、摩托车修理。
第九条 凡开办汽车维修与配件经营的单位和个人，必须具备以下条件：
（一）有相应的经营场所、厂房、停车场地、维修设备和资金；
（二）有相应的工程技术人员、技术工人和管理人员；
（三）有相应的质量检验制度、质量检测设备和符合国家计量标准的量具，以及经过培训合格的质量检验人员；
（四）符合国家环境保护、消防、卫生、交通、安全等要求。
第十条 变更经营范围、类别、场所的，应当向原发证的汽车维修行业管理处（所）提出申请，经审查批准后，方可办理变更手续。
第十一条 申请歇业的，应当在歇业前一个月向原发证的汽车维修行业管理处（所）提出报告，缴销《汽车维修许可证》或者《经营汽车配件技术条件合格证》后，再按照国家有关规定办理税务和其他有关歇业手续。
申请临时停业的，应当向原发证的汽车维修行业管理处（所）报告停业原因和起止时间。
第十二条 已开业的汽车维修、配件经营的单位和个人，应当在汽车维修行业管理处（所）规定的期限内，到所在地汽车维修行业管理处（所）补办《汽车维修许可证》或者《经营汽车配件技术条件合格证》手续。
第三章 技术和质量管理
第十三条 汽车维修行业管理处（所）应当会同标准计量主管部门加强对汽车维修、配件经营单位和个人的技术条件、配件质量和维修质量的检查指导和监督。
第十四条 汽车维修行业管理处（所）应当对技术人员、质量检验人员、管理人员和技术工人进行定期培训和考核，颁发有关技术证书。
第十五条 汽车维修、配件经营的单位和个人使用的计量器具，必须经所在地标准计量部门或者由标准计量部门批准的计量鉴定机构进行周期鉴定，并取得相应的检验合格证。
第十六条 汽车维修单位和个人，应当建立健全维修、检测等工艺规程，严格执行汽车维修质量检验制度。
第十七条 汽车维修企业进行二级维护以上的车辆（含二级维护），必须经汽车综合性能检测站（点）检测合格，填写车辆技术档案和车辆技术状况记录证才能出厂。同时应当随时向用户提供所需的技术咨询。
第十八条 经大修和维护出厂的车辆，必须分别达到三个月（或行驶一万公里）和十天（或行驶一千公里）的质量保证期。
在保证期内，车辆发生故障或损坏，确属维修质量原因的，由承修方无偿修复；因承修方提供材料、配件造成的质量问题，返修工时费、材料配件费由承修方承担；属用户使用不当而发生早期损坏的，由用户负责。
第十九条 经营汽车配件的单位和个人，对购进的汽车、摩托车配件，必须执行下列检验程序：
（一）检验产品有无产地、出厂单位名称及质量合格证；
（二）仪器检测是否符合国家或者部颁标准；
（三）填写检验单，检验人员签具姓名。
第二十条 凡经营的汽车配件必须符合国家或者部颁标准的产品。
第二十一条 汽车维修、配件经营的单位和个人与用户发生质量纠纷时，可以进行协商，也可以经汽车维修行业管理处（所）受产品质量监督管理部门委托，对质量纠纷进行技术分析、鉴定和调解。
当事人双方可以根据合同中的仲裁条款和事后达成的书面协议，向仲裁机构申请仲裁；没有达成仲裁协议的，当事人一方可以向人民法院起诉。
第四章 价格与收费管理
第二十二条 汽车维修行业管理处（所）应当配合物价部门对汽车维修、配件经营的价格与收费进行监督检查。
第二十三条 汽车维修、配件经营的单位和个人必须明码标价，按规定收费，不得重复收费和擅自提高收费标准。
第二十四条 汽车维修、配件经营的单位和个人，必须建立健全各类财务帐册，使用统一的税务票据。
第五章 业务管理
第二十五条 汽车维修行业管理处（所）应当贯彻国家有关法律、法规，加强对汽车维修、配件经营从业人员的法制宣传和教育。
第二十六条 汽车维修行业管理处（所）应当对汽车维修、配件经营业的单位和个人的技术条件进行年度审验。
第二十七条 车辆进行二级以上维护的或者承修金额在一千元以上的，承托双方必须签订《汽车维修合同》，使用统一文本。
第二十八条 汽车维修单位承接改装、改造或者维修因交通事故损坏的车辆，必须查验公安交通管理部门的有关证明。
第二十九条 不得占用道路和公共场所从事维修作业或停放维修车辆。维修车辆上路试车，必须按照公安交通管理部门的规定进行。
第三十条 汽车维修单位和个人不得利用配件拼装车辆。维修换下的旧机件总成，应当登记造册，退还给用户。禁止承修国家规定报废的车辆。
第三十一条 汽车维修的单位和个人应当按规定向汽车维修行业管理处（所）缴纳管理费。
第三十二条 汽车维修、配件经营的单位和个人应当按照有关规定，按时向汽车维修行业管理处（所）报送统计报表和其他资料。
第六章 奖励与处罚
第三十三条 对认真执行本办法，坚持文明生产、优质服务、确保质量，成绩显著的单位和个人，应当给予表彰和奖励。
第三十四条 有下列行为之一的，由有关部门依照职权范围进行处罚：
（一）未取得《汽车维修许可证》、《经营汽车配件技术条件合格证》擅自开业经营的，责令停业，没收非法所得，并可处非法所得额一至三倍的罚款；
（二）伪造、涂改、出卖、转让、抵押《汽车维修许可证》、《经营汽车配件技术条件合格证》的，没收非法所得和证件，并处五千元以下罚款；
（三）擅自改变和超越维修范围进行作业的，责令其改正，没收全部非法所得，并处非法收入百分之二十至百分之五十的罚款；
（四）未按规定办理歇业申报手续的，处一百元至五百元罚款，吊销《汽车维修许可证》、《经营汽车配件技术条件合格证》；
（五）不执行国家和地方汽车维修技术标准、汽车维护竣工出厂技术条件的，检测质量达不到国家标准的，应当限期整改；经整改仍达不到标准的，吊销《汽车维修许可证》；
（六）车辆维修竣工出厂时，不按规定填发竣工出厂合格证、填写车辆技术档案的，责令复检，复检不合格的，责令无偿返修，并处该项营业收入百分之五至百分之十的罚款。
（七）违反本办法第十五条、第十六条、第十七条、第十九条规定的，给予教育、警告、责令纠正，情节严重的，吊销《汽车维修许可证》、《经营汽车配件技术条件合格证》或者提请有关部门予以罚款；
（八）不按规定缴纳管理费的，责令限期补缴，并按日加收管理费百分之五的滞纳金；拒不缴纳管理费的，吊销《汽车维修许可证》。
第三十五条 罚没款应当使用财政统一罚没收据，上缴地方财政。
第三十六条 当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定书之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议或者起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第三十七条 执法人员执行公务时，必须出示执法证件，秉公执法。对于玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究直接责任人的刑事责任。
第七章 附则
第三十八条 本办法由苏州市交通局负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。
