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房产中介未尽限购审查义务致合同解除,可否拒付佣金?/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 13:59:55  浏览:9662   来源:法律资料网
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  【案件概况】
  2011年4月2日,被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》,合同约定被告向张某购买上述房屋,房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》,该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币(以下币种均为人民币)2万元,但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院,请求判决:1、被告支付中介服务费2万元整;2、诉讼费由被告承担。
  原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策,并口头询问被告有无购房资格,被告告知其在上海工作且有公积金,有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭”,因此没有购房资格,被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
  【法院判决】
  被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
  【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为,法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一,房产中介在什么样的情况下可以主张中介费?按照《合同法》相关规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言,被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》,而且也具备了房地产买卖合同的主要条款,应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外,如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费,一般因按照约定优先处理。
  第二,限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言,其提供的房源信息应当真实,本案系争房屋权属清晰,是可以交易的,能否交易成功,取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限,非中介所应尽的义务,而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见,法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然,杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项(如房产政策等)如实报告义务,而且应提供相关告知证据,以防止纠纷产生。
第三,中介费与房产中介的工作量是否挂钩?司法实践中,中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的,并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后,就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况,中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续,以及过户登记手续,否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务,才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
  【法规政策】
2011年1月26日,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布,该通知第六条规定:原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日,上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知,该通知第七条规定:对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

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国家安全监管总局关于进一步发挥省级安全生产技术中心实验室支撑作用的指导意见

国家安全生产监督管理总局


国家安全监管总局关于进一步发挥省级安全生产技术中心实验室支撑作用的指导意见

安监总规划〔2012〕74号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产监督管理局,各省级煤矿安全监察局:

为适应我国安全监管监察工作的需要,加强安全生产技术支撑体系建设,在国家发展改革委的大力支持下,国家安全监管总局于2007年组织实施了省级安全生产技术中心实验室(以下简称省级中心实验室)建设项目。经过几年的努力,省级中心实验室项目已经完成建设任务并通过验收。为进一步发挥省级中心实验室支撑作用,现提出如下意见:

一、充分认识发挥省级中心实验室支撑作用的重要性

安全生产监管监察是一项技术性、专业性要求很强的工作。随着我国经济快速发展和工业化进程加快,企业生产规模日益扩大,危险性较大的设备设施日益增多,安全监管监察工作面临生产环境复杂化、事故隐患和重大危险源增多、事故预防和应急救援难度加大等问题,仅仅靠经验和直观判断已远不能达到科学监管和依法行政的需要,依托安全生产技术支撑机构的技术手段,是准确地查找事故隐患和危险因素的有效途径之一。

近年来我国事故总量较大,由于缺乏必要的技术分析鉴定、模拟验证等技术手段,在一定程度上影响了安全监管监察执法的准确性和权威性,亟须在安全生产执法监察、隐患排查、事故调查、标准制修订等方面发挥省级中心实验室的支撑作用。目前,由于我国省级中心实验室建成时间不长,一些地区出现了实验室与安全监管监察工作结合不紧密、支撑作用发挥不充分等问题。一是部分实验室存在等、靠、要的思想,工作不主动,业务不明确,专业技术服务能力有待提高。二是安全生产检测检验技术标准规范、政策体系、体制机制等还不能完全适应实验室开展工作的需要。三是高级专业技术人才缺乏,从业人员综合素质和专业服务水平还有待进一步提高。四是安全监管监察部门在开展行政执法、隐患排查、事故调查等方面发挥省级中心实验室的作用还不够突出。各级安全监管监察部门要切实把发挥省级中心实验室作用摆在重要位置,加强组织领导,创新工作思路,完善体制机制,推进省级中心实验室积极发挥技术支撑作用。

二、指导思想、基本原则和发展目标

(一)指导思想。

认真贯彻落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》(国发〔2010〕23号)、《国务院关于坚持科学发展安全发展促进安全生产形势持续稳定好转的意见》(国发〔2011〕40号)及《国务院办公厅关于加快发展高技术服务业的指导意见》(国办发〔2011〕58号)精神,从科学发展、安全发展的战略高度,着眼于安全生产的客观需求,紧紧围绕事故预防,充分利用省级中心实验室的专业力量和技术优势,加强政府引导,推动体制机制创新,培育市场需求,拓展服务领域,推动省级中心实验室做大做强,在安全生产各项工作中发挥技术支撑作用。

(二)基本原则。

——准确定位。省级中心实验室要围绕事故预防的中心工作任务,配合安全监管监察部门进行必要的技术验证与抽检复检,开展重大事故及一般事故调查、技术鉴定和分析,承担企业危险性较大的在用设备安全性能和作业场所安全生产检测检验,实现专业化发展。

——分类指导。根据不同发展阶段、不同专业领域省级中心实验室实际情况,区分政府购买服务和市场化服务,采取试点、政策扶持、规范管理等措施,着力培育,实现技术服务市场化发展。

——市场驱动。完善体制机制,进一步发挥市场配置资源的基础性作用,加强专业化分工,拓展服务市场空间,深化服务层次,优化发展环境,促进省级中心实验室不断提高技术实力,增加后劲,实现规模化发展。

——创新发展。营造有利于新技术、新工艺、新设备开发和推广应用的外部条件,加强技术创新、服务模式创新和管理创新,引导省级中心实验室向高新技术化发展。

(三)发展目标。

“十二五”期间,矿山等高危行业在用设备设施的安全性检测率提高到80%以上,重大危险源识别检测技术推广到80%的城市和高危行业,对实现科学发展、安全发展的支撑能力明显增强,培育一批创新能力较强、服务水平较高、专业实力雄厚、具有行业影响力的技术骨干实验室。

三、重点任务

(一)加快省级中心实验室专业能力建设。省级中心实验室要不断完善和提高自身专业服务能力,加强专业人才队伍建设,强化从业人员专业技能培训,吸引各行业优秀人才参与到安全生产专业服务工作中来。要紧紧围绕事故预防各项中心任务拓展业务范围,深入企业开展关键在用设备设施安全性能检测检验,积极配合安全监管监察执法,提供全方位的技术验证和复检,为事故调查提供技术鉴定分析、模拟验证分析。各省级安全监管监察部门要采取切实有效措施,加强对省级中心实验室的引导和扶持,创造各种有利条件,支持其做大做强。

(二)推进安全生产检测检验标准规范与制度建设。国家安全监管总局、国家煤矿安监局要抓紧研究制定煤矿、金属非金属矿、危险化学品、烟花爆竹等行业在用设备设施安全生产检测检验目录、检测检验项目和检测检验周期,制定和完善在用设备设施安全生产标准和规范。各省级安全监管监察部门要根据当地安全生产工作的实际需要,通过地方立法或政策措施,制定和细化安全生产检测检验制度,推动检测检验工作开展。同时,要加强在用安全设备设施的监督检查,实现监督检查工作制度化、规范化、常态化。

省级中心实验室要利用自身的技术优势,积极参与安全生产行业标准、国家标准以及地方标准的编制、修订工作,加快在用设备设施安全生产检测检验标准的制修订步伐,确保安全生产检测检验工作有据可依。

(三)建立政府购买专业技术服务机制。各级安全监管监察部门应设立专门经费,用于省级中心实验室等专业服务机构协助开展高危行业在用设备设施执法检查、监督抽查,及时发现和排查事故隐患,预防事故发生。

省级中心实验室接受安全监管监察部门委托开展安全生产检测检验时,应严格按照标准规范承担检测检验任务,确保检测检验的公平、公正、公开,并对检测检验结果进行综合分析,认真查找产生安全隐患的深层次原因和内在规律,及时上报安全监管监察部门。

(四)将检测检验列为安全生产准入等工作的重要内容。各级安全监管监察部门要逐步把安全生产检测检验作为安全监管监察、安全生产许可、安全生产标准化、安全设施竣工验收、复产验收等工作的重要手段,确保安全生产行政执法的公平性、公正性与权威性。

各级安全监管监察部门要加强安全生产检测检验执行情况的监督检查,对没有按照法律法规要求进行检测检验的,要按规定进行处罚。在安全生产许可证审查、安全生产标准化评审、安全设施竣工验收、复产验收工作中,对未依法进行安全生产检测检验的,不予通过。

(五)深入开展事故调查物证检测分析。各级安全监管监察部门在生产安全事故救援和调查中,要采用技术鉴定、物证分析等手段,追溯事故直接原因,评估事故造成的人身安全损害程度、设备设施破坏程度、劳动保护措施的作用、应急救援设施的功效等,正确分析事故原因,查清事故责任,计算事故损失,提高事故结案的准确性和公正性。

省级中心实验室接受安全监管监察部门委派,参加事故调查、事故现场监测、获取物证、检验分析时,要及时、准确提供事故现场监测报告、技术鉴定报告、物证分析报告,为事故现场的应急救援、事故调查提供技术支持。

(六)开展安全科研创新和产品开发。各级安全监管监察部门要制定激励政策,加大资金投入,大力支持省级中心实验室在作业场所安全条件改善、安全设备设施改造更新、安全生产及劳动保护新产品开发研制以及安全生产科学技术研究等方面承担更多的任务。

省级中心实验室应根据安全生产检测检验工作要求,发挥技术资源优势,不断提高检测检验技术水平,并注重在每一次检测检验过程中,研究和探索标准的先进性与完整性、方法的科学性与可行性、设备的精准性与可靠性、结论的准确性与启示性。要坚持一手抓安全生产检测检验、一手抓科研,以检测检验带动科研,以科研促进检测检验水平的提高。要积极申请和承接各类纵向课题和横向课题,不断提高自身科研水平,为安全产品制造企业的产品研发及生产经营单位在用设备设施的安全使用,提供强有力的技术支持。

四、加强组织落实

充分发挥省级中心实验室技术支撑作用,是一项重要和长期的任务。各省级安全监管监察部门要高度重视,切实加强组织领导,根据本指导意见的要求,抓紧制定具体实施方案和落实措施,加大工作力度,确保各项任务措施落到实处。要创新思路、创新机制、创新措施,及时总结经验,发现问题和不足,相互交流沟通,建立安全生产专业服务工作体系,进一步加强省级中心实验室基础能力建设,不断提升省级中心实验室专业化服务水平,为促进安全监管监察工作,有效防范和坚决遏制重特大事故发挥应有的作用。


国家安全生产监督管理总局

二〇一二年五月三十一日




关于执行“中华人民共和国政府和南斯拉夫社会主义联邦共和国政府科学技术合作协定”有关费用问题的换文

中国政府 南斯拉夫社会主义联邦共和国政府


关于执行“中华人民共和国政府和南斯拉夫社会主义联邦共和国政府科学技术合作协定”有关费用问题的换文



(一) 我方去文
南斯拉夫社会主义联邦共和国国际科学、教育、文化和技术合作局总局长
克尔斯托·布拉依奇
尊敬的总局长:
  我荣幸地代表中华人民共和国政府确认,我们双方就两国政府科学技术合作协定的有关问题进行了商谈,达成协议如下:

一、 派遣专家考察科学技术成就和经验或进行专业实习(协定第二条一款)的一方将负担专家往返旅费以及在接待一方国家的当地旅费和食宿费。接待方将负担专家逗留期间组织其活动的费用和配备必要的翻译,语种由双方另行商定。

二、 邀请专家传授科学技术知识和经验(协定第二条二款)的一方将负担专家的往返旅费以及当地旅费、食宿费和医药费,并以本国货币付给受邀专家津贴费,其金额由双方另行商定。
  上述内容请予确认。
  顺致崇高的敬意
         中华人民共和国对外经济联络部副部长
              (韩 宗 正)
                      一九七四年十一月十二日于北京

(二) 南方来文
中华人民共和国对外经济联络部
韩宗正副部长
尊敬的副部长:
  我荣幸地确认,收到你下述来函:
  “我荣幸地代表中华人民共和国政府确认,我们双方就两国政府科学技术合作协定的有关问题进行了商谈,达成协议如下:
一、派遣专家考察科学技术成就和经验或进行专业实习(协定第二条一款)的一方将负担专家往返旅费以及在接待一方国家的当地旅费和食宿费。接待方将负担在专家逗留期间组织其活动的费用和配备必要的翻译,语种由双方另行商定。
二、邀请专家传授科学技术知识和经验(协定第二条二款)的一方将负担专家的往返旅费以及当地旅费、食宿费和医药费,并以本国货币付给受邀专家津贴费,其金额由双方另行商定。
  上述内容请予确认。”
  我荣幸地代表南斯拉夫社会主义联邦共和国政府确认,我们同意上述内容。
  顺致崇高的敬意
          南斯拉夫社会主义联邦共和国国际
         科学、教育、文化、技术合作局总局长
            (克尔斯托·布拉依奇)
                      一九七四年十一月十二日于北京