公房改私后产权人诉求同住人腾房案的法理细辩/张生贵
作者:法律资料网 时间:2024-06-30 12:14:59 浏览:9589
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【要点提示】
公有住房依照国务院房改政策，由承租人回购后，因家庭成员之争，产权人诉求同住人腾房，有的法院以物权法为裁判依据，支持产权人的诉求，有的法院以宪法性原则及民法通则第五条、合同法第八条等总则性条款为裁判前提，驳回产权人的诉讼请求。由于缺乏统一的裁判依据，造成同案不同判的现象，如何研判此类案件的司法审判思路，长期代理公房纠纷的律师通过细辩法理，从法律基本原则的高度给出答案。
【基本案情】
上诉人刘某某与被上诉人潘某某系家庭亲属关系，潘某某是刘某某的继母，2011年刘父去世后，潘某某起诉要求刘某某腾房，2012年4月15日，北京某区法院以1044号民事判决，判令刘某一家人腾房，其中还有刘某未成年的女儿，一审以民事诉讼法第六十四条规定为裁判依据，认为刘某某未能提交充分证据。刘某以该判决对基本事实认定错误，适用法律不当，裁判结果违背宪法基本原则为由提出上诉。请求依法撤销第1044号民事判决第一项内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
【法理析辩】
一、原审对基本事实认定错误，关于“未提交充分证据”的裁理错误：
讼争房屋最初系上诉人刘某某父亲单位分配的公有住房，上诉人刘某某1990年居住诉争房屋，刘某某的女儿一出生就住在上述房屋内，一家人持续居住至今，对上述房屋享有居住权。上诉人的户籍在此房，在本市内没有其他住房，无固定收入，无力购置房产，不具备腾房条件。
涉案房屋房改时，上诉人出资购买，虽然产权登记在被上诉人名下，但上诉人享有法定权利，原审以“未提交充分证据”为由判决腾房，违背宪法基本原则。（2012）民初字第1044号民事判决遗漏上述重要事实、裁判结果违背法律，依据《民事诉讼法》第一百五十三条（二）（三）项规定，应予撤销改判，上诉人及未成年女儿对中关村房屋享有法定居住权，被上诉人的腾房主张侵害了未成年人的合法权益，应予驳回。
二、原审适用法律错误，价值理念判断欠妥：
上诉人刘某某系公有住房的合法居住人，上诉人刘某某的女儿系未成年女儿，由刘某某抚养并监护，原审裁判未成年人搬出监护人的房屋，冒天下之大不韪，居住权是保障家人基本生存需要，原审判决结果无视社会效果，原审以《民事诉讼法》第六十四条为裁判性依据否决上诉人的居住权抗辩，明显有违审判思路，隐含支持所有权人的腾房主张，这是极为错误的，违背“以人为本”的基本司法底限及保障人权的宪法根本原则。
长期居住取得共居人资格：上诉人长期居住在涉案房屋内，1999年房改时被上诉人取得所有权，但上诉人承担管理维护的基本义务。此房系上诉人刘某某父亲的单位分配的公有住房，依据《北京市公房管理规定》，上诉人是与公房承租人共同居住的家庭成员，系合法共居住人。
2、公有住房性质上是国家分配的一种福利：公正妥善的裁处房改房产权人与共居人之间的争议，必须以国务院房改配套政策为大前提，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（十八）规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。足见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人独有的权利。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
房改目的是建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的住房供应体系，《决定》规定向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，解决住房困难，保持社会稳定和政治安定，减轻社会负担，房改房一般住用五年后可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。
原审机械地以“谁取得产权谁就有权根据自己的意愿撵走非产权人”的思维极其错误，与国务院房改政府及保障困难家庭居住条件若干规定相背离。《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到断定。被上诉人的代理人辩称房证写谁名字，谁就有权让他人腾房，这样的说法于法有悖，原审坚持的裁判思路及价值判断错误，应予纠正。
3、北京高院对享有居住权的人不得判令腾房有明确的司法批复：
北京市高级人民法院民一庭对北京市第二中级人民法院民一庭请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅、王立红财产权属纠纷案的答复（2003年9月2日）。你庭关于刘士奎与刘鸿宇、刘景、王立红财产权属纠纷一案如何使用法律的请示收悉。经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享有人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。因此，在本案中，刘毅享有诉争房屋的居住权，王立红、刘鸿宇作为刘毅的配偶和子女与刘毅同住，亦属该房屋的共居人，刘士奎无权要求刘毅等腾房。故对刘士奎请求刘毅腾房和补付此前的房屋使用费的请求可不予支持。
参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定，共同居住人的相关权益应当得到法律保护，请二审法院依法认定上诉人对现行居住的房屋享有居住权，被上诉人无权要求腾房。
4、同案应当得到同判：东城区人民法院（2003）东民初字第182号民事判决裁判要旨：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号，其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间享有合法居住权。北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决、北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第04272号民事裁定：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，不具备腾房条件，故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼请求，判决后谢考进不服，持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院，后撤回上诉。
类案的客观事实表明，诉争房由公房转为产权房，被上诉人以较小的对价取得房屋产权，共同居住人刘某某、刘某某的女儿、刘某某家人不成为房屋的所有权人，但没有明确放弃居住权，不能因此排斥上诉人及未成年女儿在房屋内的居住权。
生存权是最基本的人权，宪法明确规定尊重和保护公民的基本人权，刘某某、刘某某的女儿、刘某某家人的居住权应受法律确认和保护，被上诉人不让上诉人居住房屋，事实上剥夺了其最基本的生存权。审判结果尤其是民事裁判的形成，法律效果并不只是唯一决定因素，民事诉讼以解决纠纷，妥当地实践定分止争、保障权益为目的，在个案中社会效果不能忽略，我们不能直视更多的人无家可归而无动于衷，更不能在僵化司法理念指导下对此种形势推波逐澜。
三、原审裁判违背宪法关于尊重和保障基本人权的原则：
在处理房改房权属纠纷案件中，同住人口是否对房屋具有共同居住的权利，破解这一难题主要看家庭成员关系、是否有腾房条件、共居时间长短等情况。被上诉人在取得公房时，除承租代表人外，同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件，或其他同住人口交纳了房改款的，即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共有或共居关系，涉案房屋由上诉人出资购买，房证虽然写成被上诉人，但上诉人享有合法居住权。
“审判实践中房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多，法院裁判时一般不应改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，应驳回原告的诉讼请求。
（摘自法官说法第85期2008年2月22日见报）”。转载请注明出处著作权人 好律师张生贵 13240422999 二0一二年四月二十一日
批转市财政局制定的《天津市个人收入调节税应税收入申报实施办法》
天津市政府
批转市财政局制定的《天津市个人收入调节税应税收入申报实施办法》
天津市政府
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市人民政府领导同志同意市财政局制定的《天津市个人收入调节税应税收入申报实施办法》，现转发给你们，望照此执行。
天津市个人收入调节税应税收入申报实施办法
第一条 根据国家税务局《关于贯彻执行〈个人收入调节税应税收入申报暂行办法〉的通知》（〔88〕国税集字041号）的有关规定，制定本办法。
第二条 凡中国公民有工作单位、或无正式工作单位而户籍在天津市的，其在天津市内、外取得的应税收入，都必须依本办法在我市自行申报应税收入。
第三条 按照《中华人民共和国个人收入调节税暂行条例》第三条规定，个人取得以下各项收入，必须自行申报缴纳个人收入调节税。
（一）工资、薪金收入，承包、转包，承租收入，劳务报酬收入，财产租赁收入。纳税人按月将以上四项收入综合计算超过四百元的，均必须向税务机关自行申报纳税。对取得以上单项的收入，凡已由支付单位扣缴的税款，可在申报的同时持完税凭证，报经税务机关审核后予以抵减。
（二）专利权的转让、专利实施许可和非专利技术的提供转让取得的收入，投稿、翻译取得的收入。以上收入每次超过八百元的，以及利息、股息、红利收入，除规定免税的以外，凡支付单位付款时未进行代扣代缴个人收入调节税的，纳税人应自行向税务机关申报纳税。
第四条 个人取得的综合收入全月未达到四百元的和专利、非专利的提供、转让每次收入未达到八百元的，可暂免申报。
第五条 纳税人取得的应税收入，必须在取得收入的月份终了后十日内申报纳税。
第六条 纳税人有工作单位的，应自行向工作单位的主管税务机关申报纳税。
纳税人无正式工作单位的，应向户籍所在地税务机关申报纳税。
第七条 税务机关有权对我国公民的个人收入和纳税情况进行调查与检查，单位和个人必须据实报告，并提供有关资料，不得拒绝和隐瞒。税务人员进行调查、检查时，应出示证件。税务机关和税务干部对纳税人如实申报的收入情况要负责保密。
第八条 纳税人不按本办法规定申报纳税，不向税务机关报送纳税资料，以及拒绝税务机关监督、检查的，税务机关除责令其限期纠正外，还可按《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的有关规定处以五千元以下的罚款。
第九条 纳税人不按本办法规定申报纳税，任何人都有权检举揭发。税务机关为检举者保密，并按照规定给予奖励。
第十条 纳税人要在本办法公布后的一个月内，自行补报以前未申报纳税的应税收入，只补缴应纳的个人收入调节税，免予罚款和加征滞纳金。超过一个月的，按第八条规定处理。
第十一条 本办法由天津市税务局负责解释。
1988年11月24日
关于印发云浮市城区绿地认建认养认管暂行办法的通知
广东省云浮市人民政府办公室
关于印发云浮市城区绿地认建认养认管暂行办法的通知
云府办〔2012〕66号
各县（市、区）人民政府，佛山（云浮）产业转移工业园管委会，市府直属各单位：
《云浮市城区绿地认建认养认管暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市林业局和市城市综合管理局反映。
二Ｏ一二年六月三十日
云浮市城区绿地认建认养认管暂行办法
第一条 为深入开展全民义务植树运动，推进生态文明建设，调动社会力量参与城市绿化建设与管理的积极性和主动性，规范城市绿地认建认养认管行为，共建和谐优美的城市环境，根据《关于开展全民义务植树运动的实施办法》、《城市绿化条例》和《广东省城市绿化条例》的精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 云浮市区建成区范围内的绿地认建认养认管活动，适用本办法。
第三条 本办法所指的市城区绿地认建认养认管，是指机关、团体、企事业单位及个人（统称认养人）通过一定的程序，以自愿出资或投工投劳等形式，开展一定数量、面积的林木种植或绿地建设、养护及管理的行为。
第四条 市林业局是辖区林地认建认养认管行政主管部门。市城市综合管理局是辖区除林地外的树木、绿地认建认养认管行政主管部门。市林业局和市城市综合管理局分别负责所辖范围的认建认养认管工作的规划制订、组织实施、技术指导以及日常管理。
规划、建设、国土、财政等部门应当按照各自职能，协同市林业局和市城市综合管理局做好城市绿地认建认养认管活动。
第五条 绿地认建认养认管活动，坚持自愿原则。
第六条 认建认养认管的绿地范围：市区建成区范围内的公共绿地、生态公益林、风景林、绿色通道（含城市行道树）、古树名木和其他可以开展认建认养认管的林木、绿地。但单位专用绿地和私人所有的林木、绿地不在认建认养认管范围内。
第七条 市城区绿地认建认养认管的内容：
（一）种植纪念林、纪念树；
（二）绿地的建设或改造；
（三）绿地的养护、保洁；
（四）古树名木的养护管理；
（五）绿化设施的维护；
（六）公共绿地配套设施或其它园林资产的捐赠。
第八条 市城区绿地认建认养认管的形式：
（一）认养人可以选择第七条的一项或几项内容认建认养城区绿地，并可同时认建认养多块绿地、多棵树木，也可多人联合认建认养认管林木、绿地；
（二）由认养人直接负责绿地建设、养护和管理工作，对破坏绿地、树木花草及设施的行为，要及时向市林业局或市城市综合管理局报告；
（三）按照合同或协议规定提供经费，委托市林业局或市城市综合管理局进行代建设代养护代管理，市林业局或市城市综合管理局每年应向认养人提供当年绿地、树木建设养护管理情况，接受认养人的监督；
（四）可以按规划设计要求自行认建林地改造、公园绿地、道路附属绿地（包括单株行道树），建成后交给市林业局或市城市综合管理局统一安排管理。
第九条 市城区绿地认建认养认管实行协议管理。由认养人提出申请，经审核批准后，签订绿地认建认养协议，明确责任和权利，开展相关工作。
第十条 实施程序：
（一）向社会公布认建认养认管的项目方案。每年植树节期间，市林业局和市城市综合管理局要结合当地实际，确定一批林木、绿地，组织开展认建认养认管，并将有关事项在当地主要新闻媒体予以公布；
（二）认建认养认管者登记报名。认养人根据计划认养地点，分别向市林业局或市城市综合管理局提出书面申请；
（三）签订认建认养认管协议。市林业局或市城市综合管理局确认申请方案后，组织签订认建认养认管协议，明确绿地、树木的名称、地址、面积、数量、建设和养护标准、范围、绿地类型以及认建认养认管的费用、年限和双方当事人的权利、义务等主要内容；
（四）按照协议交纳认建认养认管费用；
（五）按照协议实施认建认养认管；
（六）实施完毕，按照规定办法进行验收或确认。
第十一条 认建认养认管要保证一定的面积或株数。个人认建认养认管，树木5株以上（古树名木1株以上）或绿地面积10平方米以上。单位认建认养认管，树木20株以上（古树名木1株以上）或绿地面积100平方米以上。
第十二条 绿地认养认管的期限一般为1～3年，期满可以续约。在认养认管期限内，因建设需要临时占用绿地的，可在工程完工并恢复绿地后继续认养认管，认养认管期顺延；因公益性市政建设需要永久占用绿地的，可协商变更认养认管绿地，认养认管期可累计计算。
第十三条 绿地认建认养认管的标准：
（一）林地、城区公共绿地认建应按有关造林、绿化工程建设标准和规范进行建设；
（二）认养认管公园绿地、道路附属绿地（包括单株行道树）、城市古树名木，其计价执行《广东省城市绿地常规养护工程估价指标（2006）》的规定，市城市综合管理局根据所定的养护管理级别、《广东省城市绿地养护技术规范》、《广东省城市绿地养护质量标准》等要求和技术规范、标准进行监督、检查和考评。
第十四条 绿地认养人享有下列权利：
（一）由市林业局或市城市综合管理局对认养人以及捐赠私有树木用于城市绿化的单位或个人颁发认建认养认管绿地、树木、捐赠树木证书。认建认养认管金额达10万元以上的单位或个人，由市政府颁发证书；
（二）对所有认建认养认管的绿地或树木都可以竖立标志牌，标注认养人的概况。标志牌的规格、式样由市林业局或市城市综合管理局统一设计、制作和安装。认建绿地的竖立期为建成后三年，认养、认管绿地的竖立期为认养、认管期；
（三）认建绿地在1000平方米以上、认建绿地建设费用超过绿地工程造价50%以上的可以享有绿地的冠名权。冠名期一般不超过3年，特殊情况下可酌情延长；
（四）认养人有权查询认建认养认管资金的使用、管理情况，并提出意见和建议。对于认养人的查询，市林业局或市城市综合管理局应当如实答复；
（五）当城市规划建设需要迁移认建认养认管的绿地和树木时，市林业局或市城市综合管理局应及时告知认养人并与之协商，分别作如下方式处理：对认建的绿地进行易地重新建设，并竖立认建标志牌；对已认养认管的绿地和树木被易地建设和种植后，由市林业局或市城市综合管理局重新组织认养认管，原认养认管人有优先权。
第十五条 绿地认养人的义务：在认建认养认管期间，认养人应认真恪守协议，对所负责的绿地认真做好建设、养护和管理工作；委托市林业局或市城市综合管理局建设、养护和管理的，须按协议约定支付建、养、管经费。
认养人因人力、财力或其他原因需解除协议的，应提前30日向市林业局或市城市综合管理局提出。
第十六条 认建认养认管不得改变原有林木、绿地的性质、功能和产权关系；不得砍伐、迁移、买卖、转让或租赁认养认建认管的林木、绿地；也不得以任何理由在认建认养认管的林地、绿地内擅自增加与绿化无关的建筑物和构筑物。
第十七条 认建认养认管资金实行收支两条线管理，专款专用，并自觉接受审计部门的监督。
第十八条 认养人违反本办法，或认建认养认管绿地、树木达不到规定要求的，市林业局或市城市综合管理局可宣告终止协议，撤销标志牌，收回认建认养认管证书，另行安排认养人。
第十九条 本办法由市林业局或市城市综合管理局负责解释，并自颁布之日起施行。
