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购房定金的性质及定金罚则的适用/宋晓锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 12:41:34  浏览:8836   来源:法律资料网
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购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


  2008年5月20日,张先生与开发商签订《商品房定购协议书》,张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元,并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜,开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订,合同条款不能做任何修改,最终双方就某些合同条款未能达成一致意见,合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金,遭到开发商的拒绝,其理由是:张先生并未在约定时间与其洽谈合同,双方并未签订合同,张先生构成违约,依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析:

  《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  根据上述法律规定,购房定金属于立约定金,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说,如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人。

  本案中,只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同,对于张先生而言,就已经履行了合同义务,至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同,这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”,因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立,张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

  现实生活中,很多购房者认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,这种认识是错误的。

  在此,笔者提醒各位购房者,只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了,购房者就履行了其在认购合同中的合同义务,这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果,而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会,。

  在现实中也经常会有这样的情况,开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实,依此拒不退还定金。对于这个问题,笔者提醒各位购房者,一定要注意收集证据,来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同,因为一旦发生诉讼,购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

  在此,笔者提供以下几种方案供购房者参考使用:

1、对双方洽谈的过程录音,并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;

3、去谈购房合同时请公证人员一起去,如果不能谈成,请公证人员就谈判的事实作公证,这种方案是最稳妥的,但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋,河北定州人,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址:北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

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结合《物权法》第二百二十六条谈以有限公司股权出质

王克


  以有限公司股权出质融资目前已成为比较理想的担保融资方式,新《物权法》第二百二十六条第一款规定,以非证券登记结算机构登记的股权出质的,质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立,而《担保法》第七十八条第三款规定:以有限责任公司的股份出质的,适用公司法股份转让的有关规定。质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。对该两条款应如何衔接和理解,笔者作为经常处理公司法务的法律从业人员,提出如下见解。

  综览《担保法》第四十一条(抵押合同自登记之日起生效)、第四十三条第一款(抵押合同自签订之日起生效)、第六十四条第二款(质押合同自质物移交于质权人占有时生效)、第七十八条第一款和第七十九条(质押合同自登记之日起生效)和第三款(质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效)的规定,可知《担保法》该些条款的弊端是混淆了以物为标的的担保合同自身效力与担保物权本身的设定力,造成了在经济交往实践中,债权人与担保人虽签订了担保合同,但担保人迟迟拖延、推诿、变相拒绝配合办理有关抵(质)押合同登记手续或拒绝移交质押物,继而在债务人债务到期未履行债务时以抵(质)押合同未生效拒绝承担担保责任,由此给债权人造成经济损失。担保人未配合办理有关抵(质)押合同登记手续或拒绝移交质押物,仅仅承担的是缔约过失责任,担保人仅就因债权人相信担保合同生效而最终未生效对债权人的信赖利益进行赔偿,难以切实维护债权人的利益。并且,在担保人未办理抵(质)押合同登记之前,由于担保合同未生效,尚无法产生合同约束力和敦促力,约束、敦促担保合同当事人共同配合办理有关登记或交付手续,这就成为一个虽签署担保合同但尚未获得担保物权的悖论。

  而《物权法》的出台解决了上述《担保法》条款的弊端。《物权法》第六条、第九条、十四条、十五条、二十三条确立了区分担保合同的生效要件与担保物权设立要件的原则,即除非法律另有规定或当事人另由于约定,物权(担保物权)的设立,不动产以登记、动产以交付作为物权(担保物权)设立、变动的效力要件。《物权法》第十六章抵押权、第十七章质权也体现了上述原则精神。依据《物权法》担保物权的规定,当事人签订的担保合同符合合同法的生效要件的,担保合同即时生效,除非法律另有规定,办理抵(质)押登记或质物交付是担保物权的设立要件,也就是说担保人配合被担保人(债权人)办理有关登记或交付手续,是对生效担保合同的履约行为。如此,解决了《担保法》有关抵(质)押合同经登记才生效的弊病。担保合同当事人拒绝办理登记或交付手续的,应向被担保人承担违约责任,而我国《合同法》关于违约责任的规定贯彻的是“全部损失赔偿原则(填平原则)”、“实际履行原则”,即被担保人(债权人)可诉至法院要求实际履行担保合同(办理有关登记或交付手续),或者要求赔偿全部损失,而不仅是《担保法》上述分析的缔约过失责任赔偿,而是违约责任项下对全部应得履行利益的赔偿。

  《物权法》第二百二十六条第一款规定,普通有限公司的股权出质自工商行政管理部门办理登记时设立,相比较《担保法》第七十八条第三款规定有限公司股权出质“质押合同自股权出质记载于股东名册之日起生效”,较好的解决了上述担保合同的生效要件与股权质权设立要件问题。另外需要说明的是,《担保法》第七十八条第三款关于有限公司股权出质记载于股东名册的规定,在《物权法》出台以前,实践中还遇到了其他弊病。笔者发现,绝大多数笔者接触到的有限公司根本就没有置备股东名册,经问询这些公司负责人,也不知道股东名册为何用,如有以有限公司股权出质事项,也一般是在临时制作的股东名册上记载股权出质事实。而该股东名册基于有限公司的封闭性和非公开性,根本无法被公司以外的第三人窥测,达不到物权的对外公示效力,更谈不上物权的公示公信效力了。更有甚者,由于有的有限公司管理混乱,该记载股权质押事实的股东名册还可能被遗失。如此,假设《物权法》出台前担保合同双方仅在公司股东名册上记载而未办理工商登记,如出质股权的潜在购买者调阅该公司工商档案,可能会获得该股权未有质押的错误信息,徒增交易成本和交易风险。

  那么,《物权法》生效后,关于规定有限公司股权质押的《物权法》第二百二十六条第一款和《担保法》第七十八条第三款如何衔接适用呢。笔者认为,根据《物权法》第一百七十八条:担保法与本法的规定不一致的,适用本法的规定,可知《物权法》的生效实施,并没有对《担保法》予以废止,原《担保法》的规定继续有效,只是与《物权法》不一致的部分,适用《物权法》而已。故以有限公司股权出质,按照《担保法》第七十八条第三款规定,应该按照《公司法》七十二条股权转让的规定处理。对于有限公司股东之间质押股权的,除非公司章程另有规定,应视同股东之间股权转让,无需征求其他股东同意,直接办理股东名册记载和工商行政机关股权质押登记即可。而对于以有限公司股权出质给公司股东以外的第三人的,除非公司章程另有规定,应当经该有限公司其他股东过半数同意,具体操作应向公司其他股东发函征求意见,其他股东自接到通知之日起三十日内未答复的,视为同意质押;其他股东不同意质押的,应当收购该拟出质股权,不配合收购的,视为同意对第三人质押;其他股东同意收购的,出质人可将收到的股权转让款向中介机构或银行提存,然后由出质人和中介机构或银行向债权人出具担保函的形式进行担保(担保金额即为股权转让的变价款)。

  由于《物权法》第二百二十六条第一款规定,以有限公司股权质押,在工商机关办理出质登记之日起设立质权。至于股东名册是否记载,笔者认为,出于有限公司管理方便,应该及时予以登载。但公司将股权质押事实未记载于股东名册但只要办理了工商登记,股权质押权当然设立。考虑到众多有限公司没有置备股东名册的意识,结合《物权法》规定,以有限公司股权质押,是否登记在有限公司股东名册,不在具有法律上的约束力要求,仅仅是对该公司的具有良好的管理意义而已。


作者单位:郑州宇通集团有限公司投资并购方向法律顾问
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国家医药管理局关于改革医药设计工作的暂行规定

国家医药管理局


国家医药管理局关于改革医药设计工作的暂行规定

1984年10月16日,国家医药管理局

为了充分调动设计人员的积极性,加快我国医药事业现代化的建设速度,缩短建设周期,尽快发挥投资效益,本着国家多受益的原则,结合近年来上海医药设计院试行技术经济责任制的实际情况,对进一步改革医药设计工作做如下暂行规定:
一、设计单位实行院长负责制
院长由上级主管部门任命。副院长、总工程师由院长提名,上级主管部门批准。各处(科)室领导干部(包括副总工程师)一律由院长直接任免。院长有权决定院内机构设置、人事安排、财务管理等重大工作;有权给有特殊贡献的职工晋升工资,晋升面为职工总数的1—3%;有权对职工进行惩处,直到开除。
院长有权支配院长基金,院长基金由每年总盈余设计单位留用部分中提取2%另立帐户。
党委要管方针政策,管党的建设和思想政治工作,组织干部职工学习马列主义、毛泽东思想,搞好调查研究,要发挥保证和监督作用。
二、设计计划
设计单位在保证完成上级主管部门下达的国家设计任务(这部分属指令性计划)的同时,可以向社会开放,有权跨部门、跨行业、跨地区以及承担国外的工程设计、技术改造、技术咨询及有关业务。双方签定合同,合同一经签订,双方要严格遵守,如发生经济合同纠纷应按《中华人民共和国经济合同仲裁条例》办理。设计单位如果拒绝接受或拖延主管部门下达的国家设计任务,主管部门有权减少或不给盈余留用,盈余部分实行大部或全部上交。
三、设计取费
设计单位在未实行企业化以前,承担设计任务按国家规定的收费标准取费。不属于国家规定收费标准内的业务,可以根据技术难易和工作复杂程度,按照优质优价的原则及有利于业务竞争,通过合同双方商定取费。
招标项目的设计费,可按照国家规定的标准适当上下浮动。
承包国外设计任务及其他涉外合作业务,取费标准按照国际行情双方合同确定,按国家规定留存外汇。
提前完成设计合同进度,经与发包单位协商同意按当地(设计单位或建设单位所在地)有关部门规定,适当收取补取费。
承担设计任务所有取费均应在经济合同中明确规定,设计单位不得巧立名目自行取费,一切费用的拨转均应单位对单位,个人不得收取现金及其他变相的酬劳。
四、盈余分配
总收入扣除设计单位实际支出即为盈余部分,分配比例按1022号文件规定盈余部分40%上交主管部门。其中15%交纳能源交通重点建设基金,25%用于系统内设计单位技术开发、基础工作、小型基建以及奖励在技术开发方面和工作中有突出贡献的集体和个人。
盈余的60%设计单位留用。其中40%为生产发展基金,28%为职工集体福利基金,30%为职工奖励基金,2%为院长基金。主管部门不再控制年人均支出指标,由设计单位根据盈亏情况自行决定。
五、奖励基金使用办法
1.浮动工资。在设计单位留成年人均不足500元时,工资不浮动;设计单位留成年人均在500—1000元时,工资浮动面占单位总人数的5—15%;设计单位留成年人均超过1000元以上,工资浮动面占单位总人数15—30%以内。
得到浮动工资的职工,可以同时得到其他奖励及晋升;连续三年获得浮动工资的职工,可以转为固定浮动工资一级,以后年度还可以获得浮动工资,单位于年终结算次年浮动。如果单位当年出现亏损,或单位留成年人均不足500元时,于次年暂停所有浮动工资(包括固定浮动工资),直到扭亏增盈后再恢复浮动,固定浮动工资继续再行有效。职工调出本单位,浮动工资一律无效。按工资等级每次浮动一级,但最大浮动金额不多于15元,低于15元者,按实际级差计算,这部分约占奖励基金的5—20%。
2.先进集体、先进个人及技术进步奖。为鼓励技术进步,提高设计水平和工作效率,要在职工奖金总额中留出10%用作本单位的优秀设计、科研、业务建设奖,提前优质完成任务奖,合理化建议奖,优秀方案奖,以及对有重要贡献,特别是在采用先进技术和提高经济效益方面做出突出贡献的职工的特殊奖励。
3.职工奖金采取多种形式。设计单位要严格规定职工必须完成的任务,严格按照职工完成的数量和质量给予相应的报酬,把职工收入的高低同设计单位工作的好坏、收益多少和个人贡献的大小联系起来,并分别不同情况采用按分计奖、定额计件、集体包干、浮动工资、岗位津贴等多种形式。设计单位有权在额度范围内直接发放奖金,报主管部门备案。奖金不搞平均分配,拉大差距,上不封顶,下不保底。一定做到奖勤罚懒、奖优罚劣、多劳多得、少劳少得的原则。今后凡搞平均分配奖金,主管部门一经发现,停止设计单位奖金的发放。设计单位职工无正当理由不服从领导分配的任务,而无工作期间不发奖金,3—6个月扣发工资20%,6个月以上只发工资的70%。院长(包括党委书记)、副院长、总工程师只获季度平均奖,如年终结算全面完成主管部门的任务,院长(包括党委书记)奖金600元,副院长、总工程师奖金500元;如全面超额完成国家任务,主管部门可考虑增加奖金,这部分奖金来源由主管部门支付。如单位年终发生亏损,次年逐月扣发院长(包括党委书记)、副院长、总工程师工资10%。如果连续两年以上发生亏损,院长就地免职或辞职。
六、管理体制
根据国家计委、财政部、劳动人事部计设〔1983〕1022号文件规定,在国家设计单位采取低收费的情况下,设计单位属事业单位性质。
七、财务管理
单位自行审定年度财务收支预算,报主管部门备案,有权出租、转让闲置的一般设备,所得收入必须用于设计装备的更新。有权按照国家规定提取和使用外汇分成,任何部门不得干预或克扣。单位对各类留用基金,按照使用规定,有支配自主权。
八、其 它
设计单位在试行本规定的同时其他有关管理办法仍按国家计委、财政部、劳动人事部计设(1983)1022号文件和国家医药管理局国药计字(83)第579号文件执行。
本规定从1984年7月1日起开始试行。